Chào mừng bạn đến với website
Văn phòng luật sư Đồng Đội - Đoàn luật sư TP. Hà Nội
Email: luatsudongdoi@gmail.com - ĐT: (04).63 297 648 - Phone: 0936.026.559

Văn phòng luật sư Đồng Đội với hoạt động xã hội

Song hành với hoạt động nghề nghiệp, văn phòng luật sư Đồng Đội luôn quan tâm đóng góp với xã hội bằng những công việc cụ thể, thiết thực. Một trong những việc đó là tư vấn miễn phí pháp luật về thi hành án cho mọi đối tượng; trợ giúp miễn phí cho người nghèo và các đói tượng chính sách xã hội,...

Quang cao giua trang

Những vướng mắc trong thực tiễn và xét xử các vấn đề về đất đai

Đăng lúc: Chủ nhật - 05/01/2014 06:53 - Người đăng bài viết: Trần Xuân Tiền
(Tên bài viết do BBT thay đổi )

MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VỀ CHUYỂN DỊCH VÀ XÉT XỬ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẦN THÁO GỠ KHI THỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI
 
  Trong hoạt động tư vấn, bảo vệ quyền lợi cho các đương sự liên quan tới quyền sử đất, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc khó giải thích, lý giải, vì các qui định còn cứng nhắc, không sát thực tiễn của các văn bản pháp luật, hướng dẫn thực hiện thực thi pháp luật. Cụ thể:
 
 + Qui định về trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất:
  Có thể khảng định, trước bạ, chỉ là động thái, là chứng thực cho việc có giao dịch về quyền sử dụng đất (do thừa kế, do mua bán, tặng cho) là qui định thông dụng trên thế giới, ở nước ta, việc trước bạ chỉ được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ – Sổ đỏ). Nhưng, trong thực tiễn, việc làm sổ đỏ cho dân không thực hiện được như kế hoạch đề ra, dẫn đến, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, không phải khi nào cũng làm đúng thủ tục, nhiều trường hợp, muốn làm đúng cũng không được, vì không có sổ đỏ.
  Nhận thấy điều bất cập đó, để công nhận sự chuyển dịch khách quan, trung thực, ngay thẳng, của người dân, Cơ quan lập pháp, Chính phủ, đã phải chấp nhận thực tế, không bắt buộc đương sự khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà gắn với quyền sử đụng đất, là phải có chứng thực, phải có công chứng mới được công nhận là hợp pháp. Như: Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 về giao dịch dân sự về nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, hay tại khoản 4 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, cũng đã chấp nhận “4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp”.
   Hoặc tại Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, qui định Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy địnhđã xác định “1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.
2. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai (gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất) để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:..”
 Thế nhưng, cũng tại Điều 66 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, lại qui định “Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Điều qui định này hoàn toàn mâu thuẫn với thực tế là: đến thời điểm hiện nay, tháng 01 năm 2014, Chính phủ cũng không thể khảng định thời điểm sẽ làm xong việc cấp Sổ đỏ trong toàn quốc, nhưng cuộc sống vẫn diễn ra, nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất của người dân là yêu cầu khách quan, không nên phủ nhận bằng mệnh lệnh hành chính thiếu thực tiễn, do vậy, cần có nghiên cứu sửa đổi.
 Và, thực tế đã chứng minh, Sổ đỏ giả, Công chứng rởm, dẫn đến, nhiều thiệt hại cho người vô tình tin rằng: mình đã thực hiện đúng qui định của Nhà nước khi thực hiện giao dịch vền quyền sử dụng đất, cả trong mua bán, cầm cố, thế chấp.v.v.v .
  + Về thừa kế quyền sử dụng đất:
 Bộ luật Dân sự đã khảng định Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, nên thời hạn chia thừa kế cũng “phụ thuộc vào thời hạn mở thừa kế”; trong khi đó, việc chia di sản thừa kế pháp luật cũng không có qui định thời hạn phải chia, dẫn đến, thường gặp khó khăn khi có tranh chấp. Bởi, pháp luật qui định, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc phân chia thừa kế mới thực hiện được tại Văn phòng Công chứng, từ đó, mới đủ thủ tục xác lập quyền sở hữu cho sự chuyển dịch quyền sử dụng đất.
  Do quyền sử dụng đất (QSDĐ) là di sản thừa kế, nên hiện nay đã có nhiều tranh chấp sảy trong thực tiễn, bởi vì, ở thời điểm QSDĐ chưa được tiền tệ hóa, nhất là các địa phương chưa bị đô thị hóa, thì người dân không quan tâm nhiều, khi đó, người đang quản lý di sản thừa kế thường làm sổ đỏ cho mình, nhất là một bên có vợ hoặc chồng đã chết, nơi mà có con đang ở cùng bố hoặc mẹ là người chết sau, con trai.
  Để giải quyết các tranh chấp về thừa kế, tại tiểu mục a điểm 2.4 phần I của Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP, nêu trên, đã viết “a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chp v hàng tha kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau”
Theo hướng dẫn này, thì chỉ khi xác định về người được hưởng thừa kế mới phải “có văn bn cùng xác nhn”, còn đối tượng là di sản thừa kế, thì không phải cùng nhau lập văn bản; mà chỉ cần những người này đều tha nhdi sản do người chết để lại chưa chia”, cho dù trong văn bản hợp nhất, hay cá thể, hiểu như thế này là đúng với thực tiễn, nhất là trường hợp người đang quản lý di sản không muốn chia nên, mới xảy ra tranh chấp, nên họ không thể “có văn bản cùng xác nhận”.
 Thế nhưng, hiện tại, các Tòa án đã không thụ lý vụ việc, nếu hồ sơ không có Văn bản cùng xác nhận; do vậy, còn nhiều vụ việc chưa thể giải quyết; trong đó, phần lớn các vụ liên quan tới quyền sử dụng đất, cả những vụ chưa cấp sổ đỏ và vụ đã cấp cho một người trong các đồng thừa kế. Như vậy, dù GCNQSDĐ, đã được cấp hay chưa được cấp, người quản lý di sản thừa kế không muốn chia di sản đó, thì đương nhiên vụ việc đang gặp khó khăn cho việc giải quyết.
+ Tranh chấp, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Sổ đỏ):
 Thực tế, những vụ tranh chấp về lấn, chiếm quyền sử dụng đất, thường được giải quyết ổn thỏa, không phức tạp, kể cả những vụ phải xét xử tại tòa án, nếu việc cấp sổ đỏ thực hiện chính xác; Nhưng các vụ phức tạp chính là do việc cấp Sổ đỏ không chính xác, thực chất của vụ kiện này chính là khiếu kiện về hành vi “cấp Sổ đỏ không đúng”, và đối tượng bị kiện là Cơ quan nhà nước đã cấp Sổ đỏ đó. Thế nhưng, khi sảy tranh chấp, thì thời hạn đó đã lâu, và do có qui định nếu đã có sổ đỏ thì Tòa án xét xử, và thường là được thụ lý xét xử theo qui định của pháp luật Dân sự, do vậy, đối tượng (bị đơn) đã không được xác định chính xác, nên việc phải xét xử kéo dài là điều tất yếu.
 Ví dụ: vụ án đòi lại đất của mẹ Liệt sỹ Trịnh Thị Mão ở huyện Thanh Trì, Hà Nội là một trong những vụ điển hình; theo chúng tôi, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì phải là bị đơn của vụ kiện vì đã cấp Sổ đỏ sai cho ông Chung; Tòa án phải tuyên hủy Sổ đỏ cấp sai đó, hoặc tuyên buộc UBND huyện Thanh Trì phải thu hồi Sổ đỏ cấp sai, trả lại quyền lợi hợp pháp cho cụ Mão. Như vậy, nếu vụ án này, UBND huyện là bị đơn, thì việc giải quyết sẽ chính xác và thấu đáo hơn, do xác định trình tự và đối tượng xét xử không chính xác mà việc kéo dài 10 năm với 8 lần xét xử, nhưng vẫn có Kháng cáo giám đốc thẩm.  
* Từ những nội dung liên quan tới quyền sử dụng đất, để đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sử dụng đất thuận lợi, Nhà nước cũng nắm được việc dịch chuyển đó, để có căn cứ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, và cũng là bảo vệ lợi ích quốc gia, chúng tôi đề nghị:
   - Không cấm việc mua bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, khi chưa có sổ đỏ, như qui định hiện tại, vì thực tế Nhà nước chưa làm xong Sổ đỏ cho dân; chỉ cần khuyến cáo chủ thể chuyển dịch, phải tự xác định tính chính xác của lợi ích mình tham gia, mà không thể ỷ vào qui định có sổ đỏ; phải tự đăng ký quyền sử dụng đất tại Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
 - Vì người đang quản lý di sản thừa kế thường không muốn chia, nên mới sảy ra tranh chấp, do vậy, họ khó “cùng lập văn bản”, “cùng xác nhận”. Từ đó, trong xét xử liên quan tới QSDĐ, đề nghị: Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, bỏ qui định các đồng thừa kế phải có “có văn bản cùng xác nhận”. Mà chỉ cần, một trong các đồng thừa kế chứng minh được, thửa đất đó (tài sản) đó là “di sản do người chết để lại chưa chia”, thì Tòa án phải thụ lý, quá trình thụ lý, nếu bên nào chứng minh được, thì bên đó sẽ thắng kiện. Cơ quan nhà nước quản lý về đất đai, phải chịu trách nhiệm cung cấp tất cả các tài liệu liên quan tới thửa đất, sẽ giúp việc giải quyết tranh chấp thuận lợi, chính xác, khách quan.
 - Bổ sung qui định thời hạn bắt buộc (ví dụ là 30 ngày) cho người nhận chuyển dịch quyền sử dụng đất phải đến đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp phường, xã, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, sự chuyển dịch này, kể cả việc chưa được cấp sổ đỏ. Việc đăng ký này, sẽ giúp cho Nhà nước nắm được chủ thể thực sự của thửa đất, là căn cứ để làm thủ tục xác nhận QSDĐ, hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với những trường hợp chưa làm xong thủ tục, chưa đựơc cấp Sổ đỏ, và xét xử những tranh chấp, nếu có.
 - Trong các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất khi đã có Sổ đỏ, nếu bản chất vụ kiện là cấp Sổ đỏ sai thì chuyển sang thụ lý giải quyết theo thủ tục vụ án hành chính, để Ủy ban nhân dân phải nhìn lại việc cấp sổ đỏ của mình, tránh được việc thiếu trách nhiệm trong hoạt động này. Như vậy, cần sửa đổi Luật tố tụng hành chính về thời hạn khiếu kiện, xét xử trong lĩnh vực này, theo hướng không qui định về thời hạn.

Hà Nội, ngày 01 tháng 01 năm 2014
Người viết
Luật sư Mai Văn Lư - Văn phòng luật sư Đồng Đội


Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 

Hỗ trợ trực tuyến

Luật sư Trần Xuân Tiền
Phone: 0936.026.559

Tư vấn thu nợ

Tư vấn ly hôn

Tư vấn thi hành án dân sự


Kinh doanh - Thương mại
LS.Nguyễn Thị Huyền
Phone: 0985203531
Hỗ trợ Doanh Nghiệp
LS.Đào  Quốc Huy
Phone: 0913.575.859

Thăm dò ý kiến

Bạn biết đến website này từ đâu ?

Từ website khác

Từ báo chí, truyền hình

Từ bạn bè giới thiệu

Các trang tìm kiếm như Google,Yahoo..

Liên kết - Đối Tác

http://ninhbinhmobile.com/wp-content/themes/crystal/images/logo.png


http://moj.gov.vn/PublishingImages/btp_images/danhba1.gif

Thống kê lượt truy cập

  • Đang truy cập: 25
  • Khách viếng thăm: 10
  • Máy chủ tìm kiếm: 15
  • Hôm nay: 3249
  • Tháng hiện tại: 111077
  • Tổng lượt truy cập: 2256303

Liên kết: Máy tính Ninh Bình, Camera giám sát, Smart phone

Văn phòng luật sư Đồng Đội - http://dongdoilaw.vn
Trụ sở: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Lình Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội