1. Hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo việc vay tiền có phải hợp đồng giả cách?
Pháp luật Việt Nam hiện hành không có khái niệm cụ thể về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, trên thực tế xuất hiện các hợp đồng được xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác. Các hợp đồng này thường được gọi là hợp đồng giả cách.
Ví dụ: Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất là 2% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, nhiều trường hợp bên bán muốn giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng nên đã làm hai hợp đồng, bao gồm: một hợp đồng viết tay ghi giá trị thật của giao dịch và một hợp đồng công chứng ghi giá trị mua bán nhà đất nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thật; hợp đồng này được sử dụng trong việc kê khai thuế và làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hợp đồng thứ hai chính là hợp đồng giả cách.
Việc các bên giao kết hợp đồng giả cách thường nhằm mục đích trục lợi. Có trường hợp, các bên tham gia hợp đồng đều đồng ý về việc ký kết hợp đồng giả cách. Nhưng cũng không ít trường hợp, một bên vì muốn thu lợi cá nhân nên đã lừa bên còn lại ký hợp đồng giả cách như trường hợp bên cho vay yêu cầu bên vay ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích đảm bảo cho khoản vay nhưng thực tế lại tự ý chuyển nhượng tài sản đảm bảo.
2.Thực trạng việc cho vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngoài việc phải chịu lãi suất, người đi vay khi ký kết hợp đ ồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay còn phải đối mặt với rủi ro mất trắng. Không ít những vụ việc người đi vay rơi vào cảnh mất trắng tài sản dù đã có nhiều cảnh báo về nguy cơ, tác hại của việc vay nặng lãi.
Không thể phủ nhận, hình thức cho vay tiền này khá tinh vi, các chủ cho vay lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân, đưa ra các thông tin, giải thích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà chỉ là hình thức để đảm bảo khoản vay chứ không phải mua bán. Thế nhưng, “bút sa gà chết”, nguy cơ mất nhà mất đất mới hiện hữu.
Rất nhiều trường hợp sau đó, bên cho vay đã sang tên, chuyển nhượng tài sản của bên vay để thu hồi vốn. Thậm chí, ngay cả khi vẫn còn trong thời hạn vay, nhiều đối tượng đã nhanh chóng bán luôn nhà đất của họ, rồi phủi phui mọi trách nhiệm. Đến khi bên thứ ba đến đòi nhà đất thì người đi vay mới vỡ lẽ. Căn nhà trị giá hàng tỷ đồng, nhưng tiền vay lại nhỏ hơn rất nhiều, dẫn đến hậu quả người đi vay mất trắng tài sản trong khi vẫn phải thanh toán khoản nợ lớn.
Trong trường hợp đó, thì việc chứng minh có tồn tại giao dịch vay tài sản mà việc ký hợp đồng chuyển nhượng thực chất chỉ là để bảo đảm cho giao dịch vay trên là rất cần thiết. Tuy nhiên, nếu không có chứng cứ chứng minh giao dịch chỉ là vay tài sản, thì với hợp đồng ủy quyền hoặc chuyển nhượng hợp pháp, nguy cơ mất tài sản là có thật. Đồng thời, việc điều tra xác minh sẽ vô cùng khó khăn.
Ví dụ như trường hợp dưới đây
Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận lãi suất hàng tháng
Ngày 26-4-2014, đại diện Công ty TL – chủ đầu tư khu dân cư lô số 13, khu đô thị mới nam sông CT (quận CR) là ông V.T.V (giám đốc) ký hợp đồng chuyển nhượng 2.400 m2 đất tọa lạc tại khu dân cư lô số 13 cho ông H và bà Th với số tiền 1 tỷ đồng. Hợp đồng được công chứng tại văn phòng công chứng.
Đến năm 2015, ông V. đột ngột qua đời. Công ty TL đã nộp đơn lên TAND quận CR yêu cầu mở thủ tục phá sản nhưng sau đó, hội nghị chủ nợ được tiến hành và thống nhất để công ty tiếp tục hoạt động. Do đó, ngày 23-11-2020, TAND quận CR có quyết định công nhận nghị quyết hội nghị chủ nợ về việc thông qua phương án phục hồi hoạt động kinh doanh đối với Công ty TL.
Phía Công ty TL rà soát tất cả quan hệ giao dịch liên quan thì phát hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa công ty với ông H và bà Th có dấu hiệu bất thường. Bởi tại cùng thời điểm ký hợp đồng, công ty và ông H, bà Th có lập biên bản thỏa thuận về lãi suất 5%/tháng cho khoản vay trên.
Thời điểm này, phía ông H đã đưa 1 tỉ đồng cho công ty, phía công ty cũng đã trả trước ba tháng tiền lãi (tương đương 150 triệu đồng) cho ông H. Việc giao nhận tiền được lập phiếu thu, chi rõ ràng. Ông V cũng đưa cho ông H, bà Th giữ giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất trên.
Do đó, Công ty TL khởi kiện đề nghị tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng, buộc ông H và bà Th trả lại giấy chứng nhận QSDĐ cho công ty. Công ty đồng ý trả lại số nợ gốc 1 tỉ đồng và tiền lãi phát sinh trong khoảng thời gian tạm tính từ ngày 26-4-2014 đến 6-1-2021 với lãi suất 20%/năm là 1,3 tỉ đồng. Trừ lại 150 triệu đồng mà công ty đã trả lãi trước đó thì tổng số nợ gốc và lãi công ty phải trả tạm tính là hơn 2,1 tỉ đồng.
Còn phía bị đơn lại cho rằng giao dịch trên là hợp đồng chuyển nhượng và đã thanh toán tiền đầy đủ. Bị đơn có đơn phản tố, yêu cầu tòa án tuyên buộc Công ty TL có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký.
Tại bản án sơ thẩm ngày 20-1-2022, TAND quận CR đã tuyên bác yêu cầu khởi kiện, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc công ty phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.
Theo kháng nghị của VKS, về bản chất, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển nhượng chuyển giao đất, bên nhận chuyển nhượng trả tiền. Việc Công ty TL và ông H, bà Th xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng lại lập biên bản thỏa thuận có nội dung ấn định thời gian chuộc lại đất cũng như phải trả lãi suất căn cứ trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng là không phù hợp với quy định.
Bị đơn cho rằng khi thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền thì hồ sơ đăng ký không đủ điều kiện do không có hóa đơn của công ty theo hợp đồng chuyển nhượng. Để bù đắp quyền lợi cho bị đơn trong thời gian chưa đăng ký chuyển nhượng theo hợp đồng, Công ty TL đã trả lãi suất 50 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, thỏa thuận trả lãi được lập vào ngày 26-4-2014, Công ty TL đã thực hiện trả lãi suất ba tháng tổng cộng 150 triệu đồng cùng ngày với ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc Công ty TL phải trả lãi suất cho bị đơn mỗi tháng trong thời gian thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng là mâu thuẫn, không phù hợp với nội dung trả lãi suất mỗi tháng 50 triệu đồng.
Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thực tế tại thời điểm xác lập hợp đồng. Theo đại diện nguyên đơn, mức giá chuyển nhượng tại thời điểm trên là khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, HĐXX không xem xét đến mức giá do các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, không xem xét giá thực tế của thửa đất so với giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng để đánh giá, xác định bản chất giao dịch mà các bên muốn ký kết là chưa toàn diện.
Từ đó cho thấy biên bản thỏa thuận ngày 26-4-2014 có nội dung chuộc lại tài sản và ấn định mức lãi suất 5%/tháng xét về bản chất là giao dịch vay tiền giữa hai bên có ấn định thời hạn và lãi suất. Các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo để che giấu cho thỏa thuận vay số tiền 1 tỉ đồng nên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005.
3. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác là vi phạm pháp luật
Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản là việc “xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác”. Do đó, khi có tranh chấp thì các bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cho dù hợp đồng đã đảm bảo đúng hình thức và đã được thực hiện trong thực tiễn.
Thực tế thì cho dù người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng bởi việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là hợp pháp, văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo pháp luật. Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng không là rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Bởi hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì cần công chứng, chứng thực nên muốn chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả tạo khá khó khăn.
Người cho vay là bên hưởng lợi trong giao dịch này bởi hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu, hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản ký hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.
4. Khi bị lừa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay thì người đi vay cần phải làm gì?
Thứ nhất, cần thu thập các tài liệu chứng cứ chứng minh hợp chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để che giấu hợp đồng vay tài sản. Cụ thể các bằng chứng có thể được xem xét chứng minh về việc vay tài sản tồn tại như là hợp đồng vay tài sản có lãi suất, các giao dịch chuyển tiền lãi hằng tháng, hay các cuộc hội thoại ghi âm, đoạn tin nhắn thừa nhận việc thanh toán lãi hàng tháng, hay việc chuyển quyền sử dụng đất là để đảm bảo khoản vay,…
Thứ hai, sau khi chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ, bên vay khi bị lừa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay cần tiến hành khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo và giải quyết hậu quả của việc tuyên giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, bên vay có thể lấy lại được quyền sử dụng đất của mình.
Cụ thể, hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo; Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến quan hệ hợp đồng, như hợp đồng, các giấy tờ, biên bản liên quan đến việc giao kết hợp đồng;Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/ căn cước công dân…). Sau khi hồ sơ hợp lệ được gửi đến Tòa án có thẩm quyền, Tòa án sẽ xem xét thụ lý, giải quyết yêu cầu theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Thứ ba, trong trường hợp, nếu cho rằng có yếu tố tội phạm trong vụ này, thì bên vay có thể làm đơn tố giác tội phạm về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và gửi đến cơ quan chức năng để giải quyết. Cụ thể, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017, thì nếu bên cho vay dùng thủ đoạn gian dối (lừa người đi vay ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì ký hợp đồng bảo đảm, sau đó làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác hay mang đi thế chấp tại ngân hàng… ), chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng trở lên thì bên cho vay có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội.
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
Người viết: Như Thùy, Minh Hạnh, Ngọc Hiếu, Lan Anh
