Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là một trong những chủ đề được bàn luận và định quy rất nhiều trong bối cảnh sức nóng của đất ngày càng nổi bật lên trong thời gian gần đây.
Trước đó Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất, không được xây nhà, công trình để ở trên đất nông nghiệp, bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có một số trường hợp xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp. Vậy nên để đáp ứng được các diễn biến phát sinh trên thực tế, Luật Đất đai 2024 đã ra đời, kế thừa và sửa đổi một số các quy định nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và đáp ứng được các vấn đề phát sinh từ thực tiễn. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã có quy định mới về việc được sử dụng kết hợp đa mục đích, không phải chuyển mục đích sử dụng đất khi xây dựng công trình trên đất nông nghiệp. Từ đây chúng ta có thể hiểu “việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái pháp luật”, tuy nhiên được phép xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp nhưng phải đáp ứng được các điều kiện mà Luật Đất đai 2024 quy định. Bên cạnh đó, nếu các chủ thể muốn xây dựng nhà ở trên đất và sử dụng hợp pháp thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về vấn đề này.
-
Xây dựng công trình trên đất được quy định như thế nào
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về 7 nhóm đất nông nghiệp.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
d) Đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Đất chăn nuôi tập trung;
e) Đất làm muối;
g) Đất nông nghiệp khác.
Luật Đất đai 2024 là quy định về việc cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích trong một số trường hợp nhất định. Điều 218 của Luật cho phép xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp với các mục đích bổ trợ như thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Tuy nhiên, việc sử dụng đất theo mục đích kết hợp phải đảm bảo không làm thay đổi loại đất theo phân loại quy định và không làm mất đi mục đích nông nghiệp ban đầu.
Việc xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có thể xây dựng các công trình phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp như nhà kho, nhà kính, chuồng trại, hoặc các công trình khác phù hợp với mục đích chăn nuôi, trồng trọt, sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các công trình này không được phép sử dụng vào mục đích làm nhà ở, nhằm đảm bảo đất nông nghiệp vẫn duy trì được công năng sản xuất và phù hợp với quy hoạch.
Ngoài ra, việc xây dựng công trình trên đất nông nghiệp cũng phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất của địa phương, đảm bảo không làm ảnh hưởng đến các vùng đất nông nghiệp quan trọng hay ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và cảnh quan xung quanh.
Như vậy, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu như không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại Luật Đất đai 2024; không làm mất hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu của loại đất.
-
Chế tài xử phạt khi xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra những chế tài nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, người xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp có thể bị phạt tiền, buộc khôi phục hiện trạng hoặc tháo dỡ công trình trái phép. Chế tài này nhằm ngăn chặn các hành vi sử dụng đất sai mục đích và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp.
-
Điều kiện, trình tự thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, thì phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời phải là các trường hợp được cơ quan Nhà nước cho phép.
Điều kiện để được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Theo đó điều kiện để được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trình tự thủ tục của việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi. Sau đó cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo quy định pháp luật (cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa).
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy Pháp luật chưa cho phép các chủ thể được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, tuy nhiên được phép xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp và phải đáp ứng được các yêu cầu mà pháp luật quy định như đã nêu trên. Đồng thời nếu các cá nhân, hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thuộc vào trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024.
Đàm Văn Long – Thực tập sinh Văn phòng luật sư Đồng Đội
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
