Câu hỏi 1: Năm 2020, vợ chồng em mua 1 mảnh đất thổ cư 100m2 với số tiền 1 tỷ, đất cấp cho hộ gia đình. Tuy nhiên, đến nay bên bán vẫn chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em. Vì 2 người con của người bán không muốn bán và không chịu ký vào giấy tờ hồ sơ chuyển nhượng đất, bây giờ em cũng không muốn mua nữa và muốn yêu cầu bên bán trả lại tiền thì làm thế nào ạ? Khi mua có giấy tờ mua bán và chữ ký người bán và trưởng thôn làm chứng. Người bán thì luôn nói là họ sẽ làm được sổ đỏ nhưng các con luôn phá khiến bên địa chính xã không tiếp nhận hồ sơ để giải quyết.
Trả lời:
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần sự đồng ý của tất cả thành viên của hộ. Trong trường hợp vắng mặt thì cần phải có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng chứng thực để người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua. Trong tình huống của bạn, do việc chuyển nhượng đất không có sự đồng ý của các người con, văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không có chữ ký của người con nên thỏa thuận trên có thể bị xác định là vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015.
Bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Do hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu nên quyền và nghĩa vụ của các bên không phát sinh, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời bên nào gây thiệt hại thì phải có bồi thường tương ứng căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, bạn trả lại quyền sử dụng đất cho gia đình bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ hoàn trả số tiền chuyển nhượng bạn đã thanh toán cho họ.
Câu hỏi 2. Gia đình tôi có 1000m2 đất ruộng, do con trai lớn tôi mới lấy vợ nên tôi muốn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 200m2 đất nông nghiệp sang đất ở. Vậy tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất được không? Và nếu được tôi cần làm các thủ tục gì?
Trả lời:
Luật sư cho biết, pháp luật cho phép hộ gia đình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng phải căn cứ theo quy định Điều 52 Luật đất đai năm 2013, cụ thể phải căn cứ vào :
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Ngoài ra, nếu bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì bạn phải xin phép của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Trong trường hợp này bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2015, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, theo đó thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc về UBND cấp huyện.
Như vậy, UBND cấp huyện sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn để xem xét có phê duyệt chuyển đổi 200m2 đất nông nghiệp sang đất ở không?
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó:
Bước 1: Nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
Đầu tiên, bạn nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 11/2020/TT-BTNMT ngày 20 tháng 10 năm 2022 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, trong trường hợp này cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ là Phòng Tài Nguyên và Môi trường theo Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.
Bước 2: Thẩm tra và xử lý hồ sơ:
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai được quy định tại Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó, nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định.
Bước 4: Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ Phòng tài nguyên và Môi trường
Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế, Phòng tài nguyên và môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho bạn. Bạn xuất trình biên lai nộp tiền khi nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ bài tư vấn của Văn phòng Luật sư Đồng Đội về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Hy vọng bài viết có ích với quý độc giả. Xin trân trọng cảm ơn!
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
Người viết: Trần Thị Minh Hạnh – Hứa Kim Ngân
Tham vấn bởi: Luật sư Trần Xuân Tiền, Luật sư Thái Phương Quế
