Sáng ngày 25/11/2022, Tọa đàm với chủ đề “Quy định thời hạn sở hữu chung cư, Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức đã được khai mạc tại Hội trường tầng 2, Liên đoàn Luật sư Việt Nam (CT13B khu đô thị Nam Thăng Long, đường Võ Chí Công, TP. Hà Nội).
Tham dự Tọa đàm có ông Đỗ Đức Hiển, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội; TS Trần Minh Sơn, Thành viên Ban Quản lý, Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành, Bộ Tư pháp; ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; Luật sư Trần Xuân Tiền, trưởng Văn phòng luật sư Đồng Đội và hơn 40 khách mời khác cùng các cơ quan báo chí, truyền thông tham dự đưa tin.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam và Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam chủ trì buổi Tọa đàm.
Tại buổi tọa đàm, Luật sư Trần Xuân Tiền đã chia sẻ quan điểm về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đặc biệt liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu chung cư. Luật sư cho rằng: “Nên giữ nguyên như quy định cũ” – quyền sở hữu chung cư lâu dài thay vì áp dụng quy định sở hữu có thời hạn.
Trong thực tế, lựa chọn căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng tại Việt Nam, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi mật độ dân cư rất cao. Sở hữu một căn hộ chung cư không chỉ rẻ hơn so với nhà mặt đất, mà còn mang lại tiện nghi đáng kể. Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là trong khi quyền sở hữu căn hộ chung cư có thể kéo dài, công trình chung cư lại có tuổi thọ nhất định và chịu ảnh hưởng của khấu hao tự nhiên. Điều này dẫn đến việc cải tạo, xây dựng lại các công trình chung cư sau một thời gian sử dụng, vốn đang gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là khó khăn trong việc di dời dân cư.
Thực tế đã chỉ ra rằng, nhiều người từ chối di dời khỏi các tòa nhà chung cư xuống cấp vì cho rằng họ có quyền sở hữu căn hộ vĩnh viễn. Hệ quả là nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng vẫn tiếp tục được sử dụng, gây nguy cơ mất an toàn cho cư dân, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, đề xuất này sẽ rất khó để dễ dàng nhận được sự đồng tình từ phần đông dư luận do tư duy sở hữu lâu dài đã ăn sâu bám rễ trong đầu đại đa số người dân. Họ đều muốn sở hữu nhà ở lâu dài, ổn định cho bản thân và cả thế hệ sau, thêm vào đó vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết xoay quanh việc cấp sổ hồng cho các hộ dân sống ở chung cư.
Quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai đều công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mang tính chất ổn định, lâu dài, trong đó có quyền sở hữu nhà chung cư. Ngoài ra, trường hợp sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở có thời hạn chỉ áp dụng đối với cá nhân nước ngoài, nhà ở xây dựng trên đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn và một số trường hợp khác theo quy định.
Trên thế giới, mô hình sở hữu chung cư có thời hạn đã được áp dụng tại nhiều quốc gia để đảm bảo an toàn và quản lý hiệu quả tài sản. Chẳng hạn, tại Trung Quốc, các căn hộ chung cư ở những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải thường có thời hạn sở hữu từ 50 đến 70 năm. Khi thời hạn này kết thúc, Nhà nước thu hồi mà không phải bồi thường. Tại Hàn Quốc, tái phát triển các công trình chung cư là việc thường xuyên được thực hiện khi niên hạn sử dụng công trình hết hạn hoặc khi phát hiện các vấn đề về an toàn. Ở Thái Lan, người dân có thể lựa chọn giữa hai hình thức sở hữu nhà ở: sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn tối đa 30 năm. Tại Singapore, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể kéo dài tối đa đến 99 năm. Ngay cả tại Mỹ, nơi có thị trường bất động sản phát triển mạnh, phần lớn các bất động sản đều được bán dưới hình thức sở hữu có thời hạn, thường là 99 năm.
Mặc dù đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn có thể giúp giải quyết nhiều vướng mắc trong việc cải tạo và xây dựng lại chung cư, nhưng quy định này có thể gặp phải sự phản đối từ người dân bởi nếu đề xuất này được thông qua và đi vào thực hiện, việc người dân được cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng tài sản trên đất có thời hạn; đồng thời quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản cũng phụ thuộc vào niên hạn công trình. Tư duy sở hữu nhà ở lâu dài, ổn định đã trở thành một phần quan trọng trong suy nghĩ của đa số người dân. Nhiều người mong muốn có được một căn nhà ổn định, không chỉ cho bản thân mà còn có thể để lại cho thế hệ sau. Việc áp dụng sở hữu nhà chung cư có thời hạn có thể ảnh hưởng đến quyền thừa kế và giá trị tài sản của người dân, tạo ra những lo ngại về tính ổn định và an toàn trong đầu tư nhà ở.
Nếu quy định này được thông qua, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên tham gia vào thị trường bất động sản, bao gồm: chủ đầu tư, người mua và cơ quan quản lý Nhà nước.
Chủ đầu tư: Với việc bỏ tính vô thời hạn trong sở hữu nhà ở chung cư, giá trị của các dự án bất động sản chung cư có thể giảm, ảnh hưởng đến lợi nhuận của các chủ đầu tư, việc này có thể dẫn đến sự thay đổi trong chiến lược kinh doanh, khi giá trị bất động sản giảm và phải tối ưu hóa chi phí để thu hút khách hàng. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải tối ưu hóa chi phí, cân nhắc giá bán và dịch vụ để thu hút người mua.
Người mua nhà: Đối với người dân đã mua hoặc đang có kế hoạch mua nhà chung cư, quy định này sẽ khiến họ lo ngại về tính ổn định của tài sản, việc sở hữu căn hộ có thời hạn có thể làm giảm giá trị bất động sản, đồng thời tạo thêm áp lực tài chính trong việc tìm kiếm nơi ở lâu dài. Họ có thể phải đối mặt với tình trạng tài sản bị khấu hao theo thời gian và cuối cùng có thể mất quyền sở hữu khi chung cư phải phá dỡ. Điều này có thể làm giảm sự hấp dẫn của bất động sản chung cư và thúc đẩy nhu cầu mua nhà đất, dẫn đến giá đất tăng cao.
Cơ quan quản lý Nhà nước: Đề xuất này sẽ tạo ra cơ chế mới trong quản lý nhà ở, đặc biệt là trong việc đánh giá chất lượng công trình, cấp phép xây dựng lại và giải quyết các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng. Quản lý việc xác định thời hạn sử dụng công trình cũng tiềm ẩn nhiều thách thức, bao gồm nguy cơ phát sinh tiêu cực trong quá trình kiểm định và quyết định phá dỡ chung cư.
Tuy nhiên, Luật sư Trần Xuân Tiền cũng chỉ ra rằng, việc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể giúp Nhà nước kiểm soát tốt hơn chất lượng công trình và bảo đảm an toàn cho cư dân thông qua việc xác định rõ ràng thời hạn sử dụng công trình. Điều này cũng có thể giúp hạ giá thành căn hộ, tạo điều kiện cho người dân dễ tiếp cận hơn với thị trường nhà ở. Điều này có thể thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững và phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội.
Tiếp thu những quy định và kinh nghiệm xây dựng luật từ các nước phát triển, đồng thời phải căn cứ vào thực tế, khi những tòa chung cư là nơi tập trung dân cư đông đúc, việc sử dụng trong thời gian dài sẽ làm giảm chất lượng của công trình, không bảo đảm an toàn cho người dân. Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một phương án tiến bộ. Tuy nhiên, nó có phù hợp và hiệu quả hay không là một vấn đề cần được cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng.
Như vậy, việc áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn là một bước tiến trong quản lý bất động sản, góp phần đảm bảo an toàn cho người dân và cải thiện quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, điều này cần được xem xét kỹ lưỡng và thực hiện đồng bộ với các chính sách phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo rằng mọi thay đổi sẽ mang lại lợi ích thực tế và không gây bất lợi cho người dân.
Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Một điểm đáng chú ý trong Luật này là quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư đã không được đưa vào. Quy định này ban đầu từng gây ra nhiều tranh cãi trong quá trình thảo luận do những lo ngại về quyền lợi của người dân, đặc biệt là đối với các chung cư cũ. Việc không đưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vào Luật Nhà ở năm 2023 được xem là một điều chỉnh phù hợp với bối cảnh thực tế tại Việt Nam hiện nay, góp phần bảo đảm quyền lợi của người dân và tránh những mâu thuẫn, tranh chấp tiềm ẩn liên quan đến thời hạn sử dụng nhà ở.
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
