Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Việc cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở đảm bảo quản lý nhà nước về xây dựng, đặc biệt là việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xây dựng công trình; đồng thời tạo điều kiện kiểm tra, giám sát, xử lí các vi phạm về trật tự xây dựng.
Có thể nói giấy phép xây dựng như tấm vé thông hành đối với các chủ đầu tư, là tiền đề để họ có thể thực hiện việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Vì vậy, việc tìm hiểu, nắm bắt các quy định pháp luật hiện hành về giấy phép xây dựng (như đối tượng phải xin cấp phép, điều kiện để được cấp phép, trình tự thủ tục xin cấp phép…) là rất cần thiết, giúp các chủ đầu tư tránh được những sai phạm đáng tiếc. Xoay quanh một số vấn đề pháp lí cơ bản về giấy phép xây dựng, bài viết dưới đây sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan về vấn đề này.
1. Về giấy phép xây dựng
Chủ đầu tư và nhà thầu thi công chỉ được khởi công xây dựng công trình khi đã có đủ các điều kiện khởi công theo quy định tại Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), bao gồm: Có mặt bằng xây dựng; có Giấy phép xây dựng đối với các công trình phải có Giấy phép xây dựng; có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; có hợp đồng xây dựng; có đủ nguồn vốn để thực hiện theo tiến độ; có biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường.
Vì vậy, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình không phải xin cấp phép xây dựng được quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) bao gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
– Các loại giấy phép xây dựng gồm:
a) Giấy phép xây dựng mới;
b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c) Giấy phép di dời công trình.
d) Giấy phép xây dựng có thời hạn.
2. Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Hiểu rõ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ giúp các chủ đầu tư xác định đúng nơi mình phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được pháp luật hiện hành quy định khá cụ thể, rõ ràng tùy thuộc vào đối tượng xin cấp phép xây dựng, cụ thể như sau:
a. Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.
b. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
c. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
d. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
e. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.
3. Về quy trình cấp giấy phép xây dựng
Thứ nhất: Chuẩn bị bộ hồ sơ nộp cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Thứ hai: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
Thứ ba: Trong thời hạn 07 ngày từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Thứ tư: Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
Thứ năm: Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
Thứ sáu: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
Việc nhận kết quả và nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Chủ đầu tư tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.
4. Một số vấn đề sai phạm có thể xảy ra trong quá trình cấp giấy phép xây dựng
- Không tuân thủ quy định pháp luật: Cấp phép cho các công trình không đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động hoặc các yêu cầu khác theo quy định pháp luật.
- Sai sót hoặc giả mạo hồ sơ: Hồ sơ xin cấp giấy phép có thể bị làm giả hoặc sai lệch thông tin để phù hợp với yêu cầu cấp phép.
- Quá trình thẩm định không chặt chẽ: Cơ quan có thẩm quyền không tiến hành thẩm định hồ sơ kỹ lưỡng, dẫn đến việc cấp phép cho các dự án không đủ điều kiện.
- Cấp phép vượt thẩm quyền: Cơ quan hoặc cá nhân không có thẩm quyền nhưng vẫn thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng.
- Chậm trễ trong quá trình xử lý hồ sơ: Hồ sơ bị kéo dài thời gian xử lý do sự trì trệ, thiếu trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, hoặc do quy trình hành chính phức tạp.
- Cấp phép xây dựng trái quy hoạch: Giấy phép xây dựng được cấp cho các công trình trái với quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Không tuân thủ quy trình công khai và minh bạch: Quá trình cấp phép không minh bạch, không công khai thông tin, không có sự tham gia giám sát của cộng đồng.
- Thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan: Sự thiếu đồng bộ và phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong quá trình thẩm định, cấp phép và giám sát xây dựng có thể dẫn đến sai phạm.
Nguyễn Minh Đức – Thực tập sinh Văn phòng luật sư Đồng Đội
Người hướng dẫn: Luật sư Trần Xuân Tiền
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
