Hiện nay, tình trạng cho vay bên ngoài các tổ chức tín dụng, vay tiền giữa cá nhân với cá nhân diễn ra khá phổ biến. Để xác lập giao dịch, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, các bên thường lập giấy vay tiền, hợp đồng vay tiền, lập vi bằng, giấy nhận nợ,… và một hình thức đặc biệt khác là lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng).
Hầu hết những trường hợp đó, người vay đang ở thế “bị động”, cần tiền để lo việc gia đình nên buộc phải phụ thuộc và đồng ý hoàn toàn với những yêu cầu mà người cho vay đưa ra. Mặt khác, do tin tưởng vào lời đề nghị của người cho vay rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là hình thức để đảm bảo cho khoản vay chứ thực tế không phải là chuyển nhượng, cho nên người vay ngay từ khi đặt bút ký vào Hợp đồng đó đã phải đối diện với nhiều rủi ro, hệ luỵ nghiêm trọng, nhất là việc mất nhà, mất đất.
Văn phòng luật sư Đồng Đội đã có rất nhiều khách hàng tìm đến đề nghị hỗ trợ pháp lý về sự việc của mình, hầu như đều đã xảy ra hậu quả. Sau khi nghe sự việc và trao đổi thêm với khách hàng, Trưởng Văn phòng đã quyết định giúp đỡ một khách hàng đến từ thành phố C.B., người này cũng rơi vào tình trạng mất nhà, mất đất, vì đã “trót” đặt bút ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người cho vay.
Nội dung vụ việc cụ thể như sau:
Khách hàng của chúng tôi (bà L.) là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất số 01, tờ bản đồ số 02 với diện tích 80 m2 tại địa chỉ phường X., thành phố C.B., đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là GCN QSDĐ) cho hộ gia đình bà L. từ đầu năm 2019.
Đến cuối tháng 6/2019, do có nhu cầu vay tiền để lo công việc cho con, bà L. thông qua người quen giới thiệu đã nhiều lần vay tiền từ bà H. (cùng địa chỉ) với số tiền gần 500.000.000 đồng. Bà H. đưa ra mức lãi suất vay khá cao: 2.500 VNĐ/1triệu/ngày (tương đương 91,25%/năm); đồng thời yêu cầu bà L. cùng lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất nêu trên để đảm bảo cho khoản vay. Bà H. cũng nói với bà L. rằng, đến khi trả hết nợ thì bà H. sẽ trả lại hợp đồng và GCNQSDĐ cho bà L., ngoài ra không còn thoả thuận gì khác liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ.
Quá tin tưởng bà H. và đang cần gấp số tiền lớn lo công việc cho con mà bà L. đã đồng ý thực hiện theo các yêu cầu của bà H., trong đó bao gồm: ký vào 02 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (01 hợp đồng không công chứng với giá chuyển nhượng là hơn 1 tỷ đồng; 01 hợp đồng có công chứng với giá trị chuyển nhượng là 500 triệu đồng); ký 01 Hợp đồng thuê nhà (người thuê là bà L.); đưa GCNQSDĐ cho bà H. sau khi ký xong 02 hợp đồng trên.
Sau khi nhận được tiền, bà L. sử dụng số tiền đó để lo việc gia đình, và vẫn sinh sống ổn định trên căn nhà, thửa đất thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, đến cuối tháng 9/2020, bà L. mới “tá hoả” khi biết rằng mình sắp mất nơi ở duy nhất của mình, do phía ngân hàng đã tiến hành phát mại tài sản, bán cho bên thứ 3 để thu hồi khoản vay của bà H. tại ngân hàng V. – Chi nhánh C.B.
Khi đó bà L. mới biết rằng, ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận bản gốc GCNQSDĐ của bà L., bà H. đã nhanh chóng thực hiện thủ tục sang tên và thế chấp sổ để vay tiền tại ngân hàng nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà L. Do bà L. không đồng ý di dời và bàn giao tài sản của mình cho ngân hàng, đến đầu năm 2021, ngân hàng V. đã tiến hành khởi kiện tại TAND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết vụ án, bà H. là bị đơn, bà L. là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Vụ án đã được TAND cấp thành phố và cấp tỉnh thụ lý, đưa ra xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm. Trong đó, Toà án 2 cấp đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng V.; buộc bà H. thanh toán cho ngân hàng số tiền còn nợ theo hợp đồng cho vay; công nhận Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số ….. ngày …./…../2019 giữa Ngân hàng V. – Chi nhánh C.B. và bà H. có giá trị pháp lý. Đối với yêu cầu độc lập của bà L. về việc huỷ chỉnh lý đăng ký biến động đất đai của VPĐKĐĐ chi nhánh thành phố, huỷ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà L. và bà H., toà án 2 cấp đều không chấp nhận và yêu cầu bà L. phải di dời khỏi nhà và đất.
Tham gia bảo vệ quyền và lợi ích cho bà L. từ giai đoạn sơ thẩm đến cấp phúc thẩm, các luật sư tại Văn phòng luật sư Đồng Đội nhận thấy việc giải quyết vụ án của 2 cấp xét xử còn thiếu tính minh bạch, khách quan, không công bằng, có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà L. Ngoài ra, quy trình, thủ tục cho vay vốn đối với bà H., việc kiểm tra, xác thực các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp của Ngân hàng V. – Chi nhánh C.B. cũng có những dấu hiệu sai phạm nghiêm trọng.
Cụ thể, Toà án 2 cấp xét xử có những lỗi vi phạm về thủ tục tố tụng “sơ đẳng” như: Đưa sai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia vụ án; không thông báo cho đương sự và người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự khi đưa thêm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia vụ án; đưa thiếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia vào vụ án.
Tài sản tranh chấp trong vụ án trên là thửa đất và ngôi nhà đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho hộ bà L. (bao gồm cả anh M. – con trai bà L.). Tuy nhiên, toà án đã không đưa anh M. vào tham gia vụ án mặc dù cả luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà L. và bà L. đều đề nghị. Chưa kể đến, trong suốt quá trình giải quyết vụ án kéo dài gần 02 năm, Toà án cấp sơ thẩm đã không đưa VPĐKĐĐ chi nhánh thành phố và Văn phòng công chứng vào tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; mặt khác lại đưa sai (thừa) người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là UBND thành phố vào tham gia vụ án.
Toà án cấp sơ thẩm còn có dấu hiệu xâm phạm quyền lợi của đương sự, vi phạm quy định Điều 259 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về việc tạm ngừng phiên tòa khi bà L. – người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có lý do vắng mặt chính đáng (do sức khoẻ không bảo đảm), đã báo với thư ký Toà án để báo cáo với Thẩm phán nhưng Thẩm phán chủ toạ phiên toà vẫn cố tình tiến hành xét xử.
Ngoài ra, Toà án 2 cấp đều mắc những sai phạm trong việc xem xét, đánh giá chứng cứ của vụ án như: bỏ qua sự thật khách quan và những tài liệu chứng cứ trong vụ án để công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bà L. và bà H. là tự nguyện, hợp pháp và nhận định không có căn cứ về việc việc bà H. cho bà L. vay tiền; Toà án căn cứ hoàn toàn vào lời khai gian dối của bà H. để tuyên bản án sơ thẩm bất công, phiến diện, không công bằng; Toà án nhận định thiếu trách nhiệm về sự chênh lệch giá trị chuyển nhượng thửa đất trên hợp đồng chuyển nhượng và giá trị chuyển nhượng thực tế.
Trong hồ sơ vụ án có nhiều chứng cứ, tình tiết chứng minh việc bà L. vay tiền của bà H. và trả lãi theo hạn là đúng sự thật. Nhưng trên thực tế, do quá tin tưởng vào bà Hương, cộng thêm sự nóng vội, đang cần tiền gấp để cho con trai đi xuất khẩu lao động, bà L. đã bị bà H. lợi dụng, lừa ký vào Giấy chuyển nhượng nhà đất, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Hợp đồng thuê nhà để làm cơ sở đảm bảo cho việc vay mượn nhưng thực chất là thủ đoạn để bà H. chiếm đoạt tài sản của bà L.
Bỏ qua những chứng cứ rõ ràng như trên, toà án lại đưa ra nhận định rằng việc vay tiền giữa bà L. và bà H. là không có cơ sở, vẫn tiếp tục công nhận Hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp và do hai bên tự nguyện. Việc toà án “hợp pháp hoá” hành vi trái pháp luật của bà H. không chỉ xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của bà L. mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống và gia đình của bà.
Đối với bà H., dù lời khai tại phiên toà và các tài liệu mà bà H. cung cấp trước đó không nhất quán, thậm chí lý do đưa ra tại phiên tòa cho việc đó là vô lý, toà án 2 cấp vẫn công nhận lời khai của bà H. tại phiên tòa và ghi nhận trong bản án. Việc chỉ dựa vào lời khai “nhớ nhầm” để kết luận vụ án là quá vội vã, phiến diện và bất công cho, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà L.
Ngoài ra, bà H. yêu cầu bà L. ký hai hợp đồng với giá trị chênh lệch rất lớn còn thể hiện rằng, Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng được xác lập và thực hiện một cách hợp pháp chỉ để che giấu hợp đồng chuyển nhượng mà hai người đã ký trước đó. Đối chiếu với Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng được ký kết giữa bà L. và bà H. có dấu hiệu vô hiệu do giả tạo, nhưng các thông tin và tài liệu nêu trên trong vụ án lại không được toà án cấp xem xét, đánh giá một cách cẩn trọng, khách quan, dẫn đến những nhận định và kết luận sai lệch về nội dung vụ án.
Thậm chí, hồ sơ vụ án còn có nhiều tình tiết và chứng cứ chỉ ra bà H. có dấu hiệu của việc trốn thuế nghiêm trọng: đề xuất giá trị chuyển nhượng là hơn 1 tỷ đồng, nhưng trên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ công chứng chỉ ghi giá trị là 500 triệu đồng với mục đích để giảm số tiền thuế phải nộp. Đáng lẽ ra toà án cấp sơ thẩm phải chuyển hồ sơ cho cơ quan CSĐT để điều tra, làm rõ về hành vi trốn thuế nhưng lại bao che cho bà H., đưa ra những nhận định thiếu trách nhiệm, có khả năng làm sai lệch sự thật và nội dung của bản án. Điều này không những ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bà L. mà còn chẳng khác nào thể hiện sự ủng hộ, đồng tình với hành vi trái pháp luật của bà H., gây thất thu thuế của cơ quan Nhà nước.
Về phía Ngân hàng V. – Chi nhánh C.B., trong quá trình tham gia giải quyết vụ án, chúng tôi cũng nhận thấy, phía ngân hàng đã thiếu trách nhiệm trong việc xác minh thông tin của người vay vốn và tài sản thế chấp, vi phạm quy trình, thủ tục cho vay vốn, tạo điều kiện để bà H. chiếm đoạt tài sản của bà L. Quy định về việc xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng tiền vay đã được nêu rõ Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng: Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng; phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng; có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng.
Khâu quan trọng nhất trong quy trình cho vay vốn của ngân hàng là kiểm tra, thẩm định các thông tin của người vay và tài sản đảm bảo và xác định giá trị tài sản đó, nhưng lại không được Ngân hàng V. – Chi nhánh C.B. thực hiện đúng quy định. Đặc biệt, những thông tin quan trọng cần xác minh như: bà H. (người cho vay) là người có nhân thân xấu, chuyên cho vay nặng lãi trên địa bàn thành phố, bị nhiều người tố giác, từng bị cơ quan điều tra triệu tập và tạm giam để lấy lời khai, xác minh thông tin về hành vi cho vay nặng lãi và hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản với cùng một thủ đoạn (ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay); hay việc ngôi nhà trên thửa đất là tài sản thế chấp giữa bà H. với Ngân hàng V. – Chi nhánh C.B., hiện bà L. và gia đình vẫn đang sinh sống ổn định, đều bị phía ngân hàng bỏ qua và nhanh chóng xét duyệt khoản vay, tiến hành giải ngân cho bà H. vay vốn với một khoản tiền lớn. Việc này đã gây ra hậu quả nghiêm trọng, đẩy gia đình bà L. vào tình cảnh mất nhà, mất đất trong khi bà H. vẫn “nhởn nhơ” không thực hiện trách nhiệm thanh toán khoản vay cho ngân hàng và có thái độ thách thức, coi thường pháp luật.
Hiện nay, sau khi vụ án đã được xét xử theo thủ tục phúc thẩm, Văn phòng luật sư Đồng Đội đang tiếp tục tư vấn, hỗ trợ khách hàng (bà L.) soạn đơn tố cáo những vi phạm của ngân hàng V. – Chi nhánh C.B. đến trụ sở chính của ngân hàng V., đồng thời gửi đơn đến Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thanh tra Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để xem xét, xác minh sai phạm và xử lý theo đúng tính chất, mức độ và hậu quả của hành vi vi phạm, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng cho người dân.
Nội dung, diễn biến tiếp theo của vụ án sẽ được chúng tôi cập nhật thường xuyên trên website của Văn phòng luật sư Đồng Đội.
Trân trọng cảm ơn!
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
