Trong quá trình quản lý, sử dụng đất chủ thể thuộc đối tượng có đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất thực hiện đúng theo thủ tục luật định sẽ được cấp GCN quyền sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, việc cấp GCN quyền sử dụng đất này vẫn xảy ra tình trạng cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng. Việc sai sót này có thể bị phát hiện bởi chính cơ quan này hoặc người có quyền sử dụng đất.
Vậy khi rơi vào tình huống này, người sử dụng đất phải làm gì và làm như thế nào để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền huỷ GCN QSDĐ đã cấp sai bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nội dung này sẽ được trình bày cụ thể như sau:
- Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 2013;
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
Luật Tố tụng hành chính 2015;
Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
Văn bản số 02/2016/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân Tối cao giải đáp một số vấn đề về Tố tụng Hành chính, Tố tụng Dân sự.
- Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Cũng theo quy định tại khoản 1, Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì:
“Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan; tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan; tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể”.
GCNQSDĐ là quyết định hành chính. Điều này cũng được thừa nhận trong văn bản số 02/2016/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng hình sự của Tòa án nhân dân Tối cao.
Tại khoản 2, Điều 34 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định:
“Quyết định cá biệt là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trong trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó”.
Xuất phát từ những khái niệm nêu trên thì có thể khẳng định GCNQSDĐ là một quyết định hành chính cá biệt.
- Các trường hợp huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp 1:
Huỷ giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe doạ tính mạng con người nhưng không thu hồi được Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 2:
Huỷ Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất bị mất Giấy chứng nhận có yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 3:
Hủy Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
{ Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
…2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định…}
Trường hợp 4: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
4. Thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định:
“Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan; tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền; lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết”.
Tòa án cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật (theo Điều 31, 32 Luật Tố tụng Hành chính 2015).
Rộng hơn, quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh tại Điều 32 Luật Tố tụng Hành chính 2015 thì các vụ án dân sự có liên quan đến GCNQSDĐ trái pháp luật đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
=> Dẫn đến tình trạng các vụ án dân sự có liên quan đến GCNQSDĐ; thì Tòa án nhân dân cấp huyện chuyển hồ sơ vụ án lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Đồng thời, khi giải quyết vụ án; Tòa án phải đưa cơ quan đã cấp GCNQSDĐ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi; nghĩa vụ liên quan.
5. Thủ tục hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để có thể huỷ GCN QSDĐ người sử dụng đất có 2 phương hướng giải quyết như sau:
Trường hợp khởi kiện theo thủ tục Tố tụng Dân sự:
Trong trường hợp này, ta sẽ khởi kiện chính người có tên trên sổ đỏ. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì đối tượng tranh chấp lúc này là bất động sản nên chỉ có Tòa án huyện nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết;
Đối với thủ tục khởi kiện trong trường hợp này có một điều kiện đặc biệt đó là – Người bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp trước tiên phải gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã nơi có bất động sản tranh chấp theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 04/2017/NQ-HĐTP:
- Trường hợp hòa giải không thành; người bị xâm phạm quyền lợi mới được quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện; nơi có bất động sản để giải quyết theo thủ tục chung;
- Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện; Biên bản hòa giải tại xã; Tất cả tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền bị xâm phạm.
Trường hợp khởi kiện Hành chính:
Như đã trình bày ở trên, GCNQSDĐ là đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính.
Tòa án nhân dân cấp tỉnh là Tòa án có thẩm quyền giải quyết hủy Quyết định cá biệt trái pháp luật có liên quan.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện và tất cả tài liệu; chứng cứ chứng minh quyền bị xâm phạm.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về vấn đề “ Thủ tục huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ”. Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đồng Đội theo số điện thoại: 0936 026 559 để nhận được sự hỗ trợ từ các luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý của Văn phòng. Trân trọng cảm ơn!
Người viết: Trương Văn Dũng
Tham vấn: Luật sư Trần Xuân Tiền
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoI
