Câu hỏi: Thưa Luật sư, tôi có 1 thửa đất thổ cư với diện tích 800m2, hiện nay tôi đang muốn tách thửa, cho 3 đứa con, mỗi đứa 1 sổ đỏ riêng. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, tôi cần phải chuẩn bị, làm hồ sơ, giấy tờ như thế nào để được tách thửa và cần lưu ý những gì?. Rất mong Luật sư tư vấn cho tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, với câu hỏi của bạn Luật sư xin được giải đáp cho bạn như sau:
1.Tách thửa là gì?
Tách thửa hay còn gọi là chia đất, được hiểu là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ một người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Kết quả của việc tách thửa là một mảnh đất với diện tích như ban đầu sẽ được tách ra thành nhiều mảnh đất nhỏ, mỗi mảnh đất này sẽ có 1 số đỏ riêng và đứng tên người có quyền sử dụng đất tương ứng.
2. Điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa
Để được tách thửa cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Lưu ý: Đối với một số tỉnh, thành điều kiện tách thửa không bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). Nghĩa là ngay cả khi thửa đất đó chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp sổ.
– Các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương. Một trong các điều kiện mà hầu như địa phương nào cũng quy định đó là diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu? Quy định về diện tích đất đi được tách sổ phải phụ thuộc vào yếu tố vùng miền và địa lý tại địa phương. Vì vậy, quy định về diện tích đất được tách sổ đỏ phụ thuộc vào nơi bạn sinh sống và cơ quan chức năng tại địa phương.
Ngoài ra, tùy thuộc và từng địa phương sẽ có thêm một số những điều kiện khác. Ví dụ: Hà Nội yêu cầu thêm điều kiện các thửa đất sau khi tách có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.
3. Quy trình tiến hành thủ tục tách thửa và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các con.
Theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu bạn muốn tặng cho các con một phần thửa đất thì trước tiên, bạn phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần tặng cho, sau khi tách xong mới tiến hành làm thủ tục tặng cho.
3.1. Thủ tục tách thửa
Theo đó, các bước tách thửa tặng cho con đất gồm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa được quy định tại khoản 1 điều 2 và khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau:
- Chủ hộ viết một đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK (có thể xin mẫu đơn tại cơ quan địa chính của UBND cấp xã).
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Photo, công chứng CMND, CCCD của chủ hộ và những người thừa kế của chủ hộ.
- Photo, công chứng CMND, CCCD của những người được cho.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Bạn có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Bạn nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
Lưu ý: Nơi nộp hồ sơ là nơi có đất
Bước 3 : Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Phí, lệ phí tách thửa:
– Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5% giá trị tài sản tặng cho (Nghị định 10/2022/NĐ-CP), trong đó giá trị tài sản được tính theo bảng giá đất của từng địa phương
– Lệ phí thẩm định hồ sơ: Thu nộp theo Quyết định của từng tỉnh (căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 106/2021/TT – BTC, lệ phí này do Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành), do vậy, không có mức thu chung trên cả nước.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận (thường được gọi là lệ phí cấp sổ mới): Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 106/2021/TT – BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nâng mức thu khác nhau;
Bước 5. Trả kết quả
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho bạn hoặc gửi UBND cấp xã. Để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết trường hợp tách thửa thửa đất.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
3.2. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1. Lập hợp đồng tặng cho
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những phần tách thửa, bạn đến UBND cấp xã làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho 3 người con. Hợp đồng tặng cho phải có chữ ký của chủ hộ, những người thừa kế, cùng với những người được tặng cho và xác nhận của UBND xã.
Phí chứng thực là: 50.000 đồng (theo Thông tư 226/2016/TT-BTC)
Hoặc tiến hành lập hợp đồng tặng cho và công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
Phí công chứng bao gồm các chi phí gồm phí soạn thảo hợp đồng và phí ký hợp đồng công chứng. Phí soạn thảo hợp đồng là mức phí được từng cơ quan quy định riêng, nhưng mức phí này không được vượt quá mức cao nhất được phép thu theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về chi phí soạn thảo hợp đồng. Thường dao động trong khoảng từ 500.000 đồng tới 01 triệu đồng. Phí ký hợp đồng được tính theo giá trị tài sản (Thông tư 257/2016/TT-BTC), giá trị tài sản tặng cho được tính theo bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất.
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
– Mức nộp:
- Thuế thu nhập cá nhân = 10% x Giá trị QSDĐ nhận được ( Trường hợp làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì thuế thu nhập cá nhân là 2% x Giá trị QSDĐ nhận được )
- Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích
- Lệ phí địa chính theo quy định của từng tỉnh
Lưu ý:
Đối với lệ phí trước bạ Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trường hợp cha mẹ tặng cho con đất đai được miễn lệ phí trước bạ. Để được miễn nộp thì trong hồ sơ thực hiện sang tên, bạn cần có thêm giấy khai sinh (bản sao) để chứng minh quan hệ cha mẹ con.
Đối với thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp tặng cho tài sản giữa bố mẹ và con cái thuộc trường hợp được miễn theo Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 12/2015/NĐ – CP
– Hồ sơ khai thuế, lệ phí gồm:
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC);
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Bản sao, bản chụp Giấy chứng nhận và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực.
Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng tặng cho;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.
Các bước thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trao kết quả
Thời hạn giải quyết:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết như sau:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Người viết: Nguyễn Thị Như Thùy – Vũ Thị Quỳnh Mây
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoI
