Trong đời sống dân sự, giao dịch về tài sản diễn ra thường xuyên, liên tục và phức tạp. Tuy nhiên, không phải lúc nào người tham gia giao dịch cũng có thể kiểm chứng được toàn bộ lịch sử pháp lý của tài sản. Có những trường hợp, người mua tài sản tin tưởng hoàn toàn vào giấy tờ, đăng ký do Nhà nước cấp, nhưng sau này phát hiện giao dịch gốc có sai phạm hoặc bị tuyên vô hiệu. Khi đó, người mua ngay tình – người không biết và không thể biết giao dịch trước có vi phạm – có được bảo vệ không?
1. Khái niệm người thứ ba ngay tình
“Người thứ ba ngay tình” là người tham gia giao dịch dân sự sau, không biết và không thể biết rằng giao dịch trước đó có vi phạm pháp luật hoặc bị vô hiệu. Họ hành động dựa trên niềm tin hợp pháp vào tình trạng pháp lý công khai của tài sản hoặc sự ngay thẳng của bên chuyển giao.
Ví dụ: Anh A mua nhà của B, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên B, được công chứng và sang tên hợp lệ. Sau này phát hiện B có được nhà từ hợp đồng giả tạo hoặc vô hiệu, thì A vẫn được xem là người thứ ba ngay tình – vì anh tin vào thông tin chính thức do Nhà nước xác nhận.
2. Cơ chế bảo vệ theo Bộ luật Dân sự 2015
Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình, và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch, thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”
Quy định này thể hiện nguyên tắc công tín – tức là tin vào cái được công khai, được Nhà nước xác nhận. Khi người thứ ba dựa vào thông tin đăng ký hợp pháp để xác lập giao dịch, thì giao dịch đó vẫn được công nhận hiệu lực, dù giao dịch gốc bị vô hiệu. Đây là cách pháp luật bảo vệ niềm tin hợp pháp của người dân vào hệ thống đăng ký tài sản, tạo ra sự ổn định và an toàn cho các quan hệ dân sự.
3. Cân bằng giữa lợi ích công và tư
So với Bộ luật Dân sự 2005, quy định mới đã thể hiện bước chuyển mạnh trong tư duy lập pháp. Nếu trước đây, pháp luật bảo vệ tuyệt đối quyền của chủ sở hữu ban đầu, khiến người thứ ba dù ngay tình cũng có thể mất tài sản; thì nay, pháp luật đặt niềm tin pháp lý công khai lên hàng đầu.
Điều này giúp cân bằng giữa lợi ích của cá nhân và lợi ích công cộng, bảo vệ người ngay tình trên cơ sở niềm tin chính đáng vào cơ quan công quyền. Cách tiếp cận này góp phần tăng tính ổn định, khuyến khích đăng ký tài sản, và củng cố niềm tin vào hệ thống pháp lý, từ đó thúc đẩy sự minh bạch và lưu thông tài sản trong xã hội.
4. Giới hạn của sự bảo vệ
Sự bảo vệ này không phải là vô điều kiện. Người thứ ba chỉ được pháp luật bảo vệ khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí:
- Tài sản phải được đăng ký hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền
- Người thứ ba thật sự ngay tình – tức là không biết và không thể biết giao dịch gốc có vi phạm.
- Giao dịch được xác lập dựa vào thông tin đăng ký đó.
Nếu tài sản chưa được đăng ký, hoặc người thứ ba biết (hay phải biết) về tranh chấp, việc chiếm đoạt, hoặc hành vi gian dối của bên bán, thì giao dịch vẫn bị vô hiệu. Đây là cơ chế bảo đảm sự công bằng, tránh việc kẻ xấu lợi dụng quy định để hợp pháp hóa hành vi vi phạm.
5. Trách nhiệm hoàn trả và bồi thường
Trong trường hợp giao dịch gốc bị vô hiệu nhưng giao dịch với người thứ ba được công nhận, người thứ ba ngay tình không phải trả lại tài sản. Thay vào đó, chủ sở hữu ban đầu có quyền yêu cầu người có lỗi hoàn trả và bồi thường thiệt hại.
Người có lỗi ở đây có thể là bên chuyển giao tài sản trái pháp luật, hoặc thậm chí là cơ quan công chứng, đăng ký nếu sai sót trong quy trình dẫn đến hậu quả pháp lý. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện chưa quy định rõ cơ chế tính toán thiệt hại, trượt giá, hay cách thức hoàn trả – khiến việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều lúng túng.
6. Khó khăn và kiến nghị hoàn thiện
Thực tiễn xét xử cho thấy, việc xác định “ngay tình” hay “biết – phải biết” vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể từ Tòa án nhân dân tối cao để đảm bảo áp dụng thống nhất.
Bên cạnh đó, cần quy định chi tiết về cơ chế bồi thường, hoàn trả giá trị tài sản theo giá thị trường, đồng thời mở rộng phạm vi bảo vệ cho một số loại tài sản chưa bắt buộc đăng ký (như xe máy, thiết bị giá trị cao…).
Một kiến nghị khác là tăng cường trách nhiệm pháp lý của cơ quan công chứng và đăng ký, vì chỉ khi hệ thống đăng ký công khai thực sự chính xác, niềm tin của người dân vào Nhà nước mới có giá trị thực chất.
Quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự 2015 không chỉ là một kỹ thuật lập pháp, mà còn là thước đo của tư duy pháp quyền hiện đại. Khi pháp luật đứng về phía người thiện chí, ngay thẳng, xã hội sẽ có thêm niềm tin vào sự công bằng và trật tự. Bảo vệ người thứ ba ngay tình cũng chính là bảo vệ niềm tin của nhân dân vào cơ quan công quyền, vào giá trỊ của sự công khai, minh bạch. Bởi chỉ khi người dân dám tin, dám giao dịch, dám đầu tư, thì thị trường dân sự mới vận hành trôi chảy và nền kinh tế mới thật sự phát triển bền vững.
Thông tin liên hệ:
– Văn phòng luật sư Đồng Đội (Đoàn luật sư TP. Hà Nôi): P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
– Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
– Website: https://dongdoilaw.vn
– Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
– Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
– Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
