Trong thực tế, việc xây dựng nhầm trên đất của người khác không phải là hiếm gặp và gây ra nhiều tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan. Lỗi xây dựng nhầm có thể phát sinh từ sự nhầm lẫn về ranh giới đất đai, sai sót trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đôi khi là do không tìm hiểu kỹ ranh giới đất trước khi xây dựng. Vấn đề đặt ra là trách nhiệm thuộc về ai và giải quyết như thế nào để đảm bảo quyền lợi hợp pháp thỏa đáng cho các bên. Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn.
-
Căn cứ pháp lý
Pháp luật Việt Nam đã có quy định rõ ràng về vấn đề này, đặc biệt là trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo vệ trong trường hợp xảy ra vi phạm ranh giới đất.
Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Điều 175. quy định về ranh giới giữa các bất động sản
- Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định về Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai
- Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
Như vậy, các quy định trên cũng đã nêu rõ trách nhiệm của người sử dụng bất động sản liền kề trong việc không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người khác. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới và không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Nếu việc xây dựng xảy ra trên đất của người khác mà không có sự đồng ý của họ, người vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và có thể bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Trong trường hợp xây dựng nhầm do lỗi của cơ quan nhà nước thì người xây dựng có thể yêu cầu cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
-
Trách nhiệm của các bên liên quan
Khi xây dựng nhầm trên đất của người khác, trách nhiệm có thể được phân chia như sau:
Trách nhiệm của người xây dựng: Người xây dựng là người chịu trách nhiệm chính nếu phát hiện lỗi vi phạm xuất phát từ sự bất cẩn hoặc thiếu hiểu biết về ranh giới đất đai. Trong trường hợp này, người xây dựng có nghĩa vụ tự nguyện tháo dỡ công trình, trả lại đất cho chủ sở hữu hợp pháp và bồi thường các chi phí phát sinh như thiệt hại vật chất hoặc chi phí khắc phục nếu chủ đất yêu cầu.
Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai: Nếu việc xây dựng nhầm phát sinh do sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lỗi của cán bộ địa chính trong quá trình xác định ranh giới đất thì cơ quan quản lý đất đai phải chịu một phần trách nhiệm. Trường hợp này, bên bị xâm phạm có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước hỗ trợ khắc phục lỗi hoặc bồi thường thiệt hại, tùy theo mức độ sai phạm của cơ quan.
-
Xử lý tranh chấp
Khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu công trình xây dựng, các bên có thể thỏa thuận để giải quyết, nếu không thể tự thỏa thuận, có thể thực hiện các thủ tục sau:
Hòa giải: Các bên liên quan có thể thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có đất tranh chấp. Hòa giải là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Khởi kiện tại tòa án: Nếu hòa giải không thành công, bên bị xâm phạm có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tòa án sẽ dựa trên các tài liệu pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quy định về ranh giới đất đai để giải quyết và đưa ra phán quyết phù hợp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Tòa án có thể yêu cầu tháo dỡ công trình vi phạm hoặc yêu cầu bồi thường cho bên bị thiệt hại.
Khiếu nại, tố cáo: Nếu việc xây dựng nhầm phát sinh do sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lỗi của cán bộ địa chính trong quá trình xác định ranh giới đất thì có thể khiếu nại, tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền về hành vi sai trái của cán bộ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, của cán bộ địa cính thực hiện việc đo đạc, xác định ranh giới để yêu cầu họ bồi thường.
-
Tình huống thực tế
Theo báo cáo của UBND phường Thái Học, năm 2019, dự án KDC Lạc Sơn được UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) để đấu giá quyền SDĐ. Những người trúng đấu giá đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và 23 lô đã được cấp sổ đỏ. UBND phường biết, ông Du là chủ lô đất LK18 (thửa 218), đã xây nhà 3 tầng lên một phần (56,4m2) diện tích lô LK19 và một phần (42,8m2) lô LK20.
Theo ông Hà Thế Cảnh (ngụ thôn Phí Xá, xã Cẩm Hoàng, huyện Cẩm Giàng), năm 2022 ông mua thửa đất số 219, tờ bản đồ 39, diện tích 100m2, tại điểm dân cư mới Lạc Sơn (khu dân cư (KDC) Lạc Sơn). Tháng 4/2022, ông được cấp sổ đỏ nhưng chưa sử dụng nên để đó. Tháng 10/2023, khi có nhu cầu sử dụng, ông mới tới và phát hiện có người xây nhà 3 tầng lấn sang một phần đất nhà ông. Phát hiện có sự nhầm lẫn, ông làm đơn đề nghị UBND phường và các cơ quan chức năng UBND TP Chí Linh vào cuộc.
Ông Ngô Văn Du, chủ ngôi nhà 3 tầng trên, cho biết là chủ sử dụng lô đất LK18 (thửa 218) KDC Lạc Sơn. Năm 2020, có nhu cầu xây nhà cho con trai, ông làm hồ sơ và được các cơ quan chức năng Chí Linh cấp giấy phép xây dựng. Đến cuối 2021, ngôi nhà hoàn thành. Ông Du có trình bày: “Gia đình tôi có giấy phép xây dựng. Trước khi xây nhà, tôi đã mời cán bộ địa chính phường xuống đo đạc, cắm mốc giới”. Giấy phép xây dựng UBND TP Chí Linh cấp cho gia đình ông Du lần đầu vào ngày 9/4/2020 là 2 tầng, sau đó điều chỉnh giấy phép lên 3 tầng vào ngày 3/2/2021.
– Phân tích:
Theo như vụ việc trên thì ông Du, chủ sở hữu lô đất LK18, đã xây dựng trên một phần diện tích của hai lô đất LK19 và LK20, diện tích lấn chiếm là 56,4m² thuộc lô LK19 và 42,8m² thuộc lô LK20. Ông Du trình bày: “Trước khi xây dựng, ông Du đã mời cán bộ địa chính phường đo đạc và cắm mốc giới trước khi xây dựng”. Còn ý kiến của UBND: “Tại thời điểm cấp sổ đỏ cho những lô đất trên, chính quyền địa phương chưa bàn giao mốc giới thực địa ngoài hiện trường”.
a. Trường hợp lỗi thuộc về Cán bộ địa chính
Nếu thông tin từ ông Du là đúng và quá trình đo đạc có sai sót từ cán bộ địa chính, trách nhiệm có thể thuộc về UBND phường và cán bộ địa chính trong việc đo đạc và cắm mốc sai ranh giới, gây lấn chiếm không cố ý của ông Du. Theo đó, UBND phường và cán bộ địa chính cần phối hợp để xác định lại ranh giới chính xác, đồng thời xem xét phương án bồi thường thiệt hại. Nếu cần, có thể hỗ trợ tháo dỡ phần công trình của ông Du để trả lại phần diện tích bị lấn chiếm cho ông Cảnh.
b. Trường hợp Lỗi thuộc về Ông Du
Nếu xác định ông Du đã xây dựng sai ranh giới mà không có sự sai sót của cán bộ địa chính, ông Du phải chịu trách nhiệm về hành vi lấn chiếm đất và có nghĩa vụ tháo dỡ phần xây dựng vi phạm. Ông Cảnh có quyền yêu cầu bồi thường các thiệt hại phát sinh và ông Du phải chịu toàn bộ chi phí liên quan đến việc tháo dỡ.
– Hướng Giải quyết
Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên, các bước giải quyết có thể bao gồm:
Thứ nhất, Thẩm định lại Ranh giới và Xác định Nguyên nhân Vi phạm
UBND phường và cơ quan địa chính cần tiến hành đo đạc lại ranh giới để xác minh diện tích bị lấn chiếm, từ đó xác định rõ nguồn gốc sai phạm và đưa ra căn cứ pháp lý cho các bước xử lý tiếp theo. Nếu xác định được lỗi cắm mốc là do cán bộ địa chính, cần phối hợp chặt chẽ với các bên liên quan để giải quyết.
Thứ hai, Xác định Trách nhiệm và Phương án Bồi thường
+ Trường hợp lỗi thuộc về ông Du:
Để tránh kiện tụng, ông Du và ông Cảnh nên thỏa thuận hòa giải tại UBND phường, là nơi giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ sở. Các bên có thể đàm phán bồi thường thiệt hại hoặc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất.
Nếu hòa giải không thành công, ông Cảnh có quyền khởi kiện ông Du để yêu cầu trả lại đất và bồi thường thiệt hại. Tòa án sẽ căn cứ trên các bằng chứng đo đạc và giấy tờ pháp lý để đưa ra phán quyết.
+ Trường hợp lỗi thuộc về cán bộ địa chính:
Nếu xác định nguyên nhân là sai sót từ cơ quan địa chính, ông Du có quyền yêu cầu cơ quan sai phạm chịu trách nhiệm bồi thường. Theo Luật Trách nhiệm Bồi thường của Nhà nước, các cơ quan sai phạm có trách nhiệm đền bù thiệt hại cho người dân nếu việc thiệt hại xuất phát từ sai phạm của cơ quan đó.
Kết luận
Xây dựng nhầm trên đất của người khác là vấn đề phức tạp và có thể gây ra nhiều tranh chấp về quyền lợi. Theo quy định của pháp luật, trách nhiệm thuộc về người xây dựng, nếu lỗi phát sinh từ sự nhầm lẫn của chính họ. Trong trường hợp lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, thì cơ quan này phải chịu một phần trách nhiệm. Để giải quyết vấn đề, các bên cần tuân thủ quy trình hòa giải, khởi kiện tại tòa nếu cần thiết, và tôn trọng các phán quyết của cơ quan có thẩm quyền. Điều quan trọng là phải luôn tuân thủ đúng quy định pháp luật, có sự kiểm tra cẩn thận về ranh giới đất đai trước khi tiến hành xây dựng để tránh những rủi ro và thiệt hại không đáng có.
Đồng tác giả: Linh Chi, Ng uyễn Huyền, Hoàng Lam.
Thực tập sinh Văn phòng luật sư Đồng Đội
