Nhà chung cư hay nhà đất luôn là nỗi trăn trở của nhiều người, đặc biệt là cho những ai đang mong mỏi trong việc tìm kiếm một mái ấm cho gia đình. Hơn nữa, ở những thành phố đất chật, người đông thì việc lựa chọn một căn chung cư vẫn luôn được ưu tiên vì những tiện nghi của nó đem lại. Có thể thấy rõ điều này bằng việc ngày nay, quy mô và chất lượng của chung cư đang là yếu tố được đặt lên hàng đầu. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề tiêu cực phát sinh và tồn đọng trong quá trình sử dụng, đặc biệt là tình trạng thấm dột tại chung cư. Vậy trách nhiệm thuộc về ai? Ai là người phải có nghĩa vụ thực hiện bồi thường trong trường hợp này?
Đề trả lời cho câu hỏi này, đầu tiên ta phải xác định được 2 yếu tố: một là yếu tố lỗi, và hai là vấn đề thời hạn.
Thứ 1, thời hạn ở đây được xét trong thời hạn bảo hành:
Nếu hiên tượng thấm dột xảy ra do lỗi của đơn vị thi công công trình
Theo Điều 85 Luật nhà ở 2014, bên bán căn hộ, bên cho thuê căn hộ có nghĩa vụ bảo hành căn hộ tối thiểu là 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, nội dung bảo hành bao gồm:
– Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước, bể phốt…
– Khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Như vậy, nếu xảy ra tình trạng thấm dột ở chung cư trong thời hạn bảo hành, dù thuộc khu vực sở hữu chung hay sở hữu riêng, mà lỗi thuộc về đơn vị thi công thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về bên bán, bên cho thuê căn hộ. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp tình trạng thấm dột xảy ra do lỗi của chủ sở hữu căn hộ phía trên
Căn cứ các quy định tại: khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021 Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng;
Tại Điều 605 Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu nhà phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây thiệt hại cho người khác.
Các căn cứ này cho thấy, kể cả trong thời hạn còn nếu việc thấm dột xảy ra do lỗi của chủ sở hữu thì chủ sở hữu sẽ phải tự chịu trách nhiệm sửa chữa, khắc phục thiệt hại cho bên bị thiệt hại và mức bồi thường sẽ dựa trên quy định của pháp luật Dân sự.
Thứ hai, nếu tình trạng thấm dột diễn ra ngoài thời hạn bảo hành
Phần bị thấm, dột thuộc sở hữu riêng nhưng ảnh hưởng đến chủ sở hữu khác, thì người đó có trách nhiệm sửa chữa và khắc phục. Nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì ban quản lý nhà chung cư có thể đề nghị các đơn vị cung cấp điện, nước sinh hoạt tạm ngưng cung cấp dịch vụ đối với căn hộ này theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng.
Về cơ bản, nếu tình trạng thấm dột diễn ra khi đã hết thời hạn bảo hành thì nghĩa vụ sửa chửa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ nhưng nếu việc thấm dột xảy ra do đơn vị thi công không đảm bảo chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công sẽ liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Khoản 6 Điều 29 Nghị định 06/2021 Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng “nhà thầu thi công xây dựng phải chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành” và Điều 605 Bộ luật Dân sự “trong trường hợp người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”.
Thứ 3, xét về thẩm quyền xử phạt và hình thức xử phạt khi gây thấm dột nhà chung cư:
Về thẩm quyền xử phạt
Thẩm quyền xử phạt đối với hành vi trên được quy định tại Điều 72 đến Điều 78 Nghị định 139/2017 của Chính phủ, hành vi gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư được giao cho Thanh tra viên xây dựng, Trưởng đoàn Thanh tra chuyên ngành, Chánh thanh tra Sở Xây dựng, Cơ quan quản lý thị trường, Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Về hình thức xử phạt
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 66 Nghị định 139/2017 của Chính phủ, hành vi gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư sẽ có mức xử phạt từ 10.000.000 đồng – 20.000.000 đồng. Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 23 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, việc gây ra thấm, dột không có tình tiết tăng nặng hay giảm nhẹ thì sẽ được tính theo mức trung bình của khung tiền phạt, cụ thể là 15.000.000 đồng.
Tóm lại, khi xảy ra tình trạng thấm dột do chất lượng công trình và còn trong thời hạn bào hành thì bên bán, bên cho thuê căn hộ sẽ có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục; nếu đã hết thời hạn bảo hành thì bên đơn vị thi công có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại với chủ sở hữu căn hộ. Còn trong trường hợp thấm dột do lỗi của chủ sở hữu căn hộ thì cá nhân đó có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật Dân sự. Ngoài có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật Dân sự các chủ thể còn chịu xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt có thể lên đến 20.000.000 đồng.
Tất cả những điều trên đây là những nội dung quy định của pháp luật áp dụng trong câu hỏi “ Nhà ở chung cư, WC bị thấm từ tầng trên xuống tầng dưới, ai sẽ là người sửa, ai sẽ là người chịu phí?”. Tuy nhiên, trăm cái lý không bằng 1 tí cái tình, dù lỗi là do ai, trong hay ngoải thời hạn bảo hành thì cả hai đối tượng được nhắc tới trong bài viết đều có quan hệ hàng xóm láng giềng với nhau, mức độ của thiệt hại này không đến mức qua lớn để chúng ta mang nhau ra toà án giải quyết tranh chấp. Phương án tối ưu vẫn là 2 bên gia đình gặp gỡ, trao đổi tìm ra hướng giải quyết sao cho phù hợp, để vừa đẹp tình lại hợp lý, từ đó xây dựng văn hoá của cộng đồng dân cư thân thiện, lành mạnh.
