Vào giai đoạn những năm 2000 – 2003, Chính phủ cho phép nhiều địa phương áp dụng cơ chế “Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”. Có thể nói, đây là một cơ chế linh hoạt và tạo điều kiện cho địa phương thiếu vốn đầu tư, qua đó huy động được nguồn lực từ nhà đầu tư, từ đó góp phần phát triển được hạ tầng kỹ thuật, nâng cao đời sống của người dân được đặc biệt đối với những tỉnh miền núi có nhiều đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống.
Tuy nhiên với việc áp dụng triển khai cơ chế này tại một số địa phương đã có những lúng túng, sai sót và không triệt để dẫn đến rất nhiều Dự án gặp vướng mắc tồn tại kéo dài nhiều năm, gây thiệt hại và bức xúc cho Nhà đầu tư. Thanh tra Chính phủ đã vào cuộc và chỉ ra nhiều sai phạm, bất cập tại một số Dự án và đến nay thì hậu quả của những sai phạm thì vẫn còn đó, chưa được giải quyết dứt điểm, khiến cho nhiều chủ đầu tư khóc ròng. Vì đâu mà Nhà đầu tư lại rơi vào tình trạng khốn khổ như vậy? Câu chuyện của một trong số các nhà đầu tư sau đây sẽ phần nào giải đáp được những thắc mắc này.
Câu chuyện của Nhà đầu tư
Công ty cổ phần X là Chủ đầu tư của Dự án dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tại tỉnh S (“Dự án”) là một trong số các dự án được Chính phủ cho phép áp dụng cơ chế Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Dự án nêu trên được phê duyệt và thực hiện từ năm 2003 nhưng đến nay đã kéo dài 20 năm và còn đang gặp rất nhiều vướng mắc, tồn tại, chưa được tháo gỡ.
Sau khi tìm hiểu từ doanh nghiệp, chủ đầu tư và các nguồn tin từ người dân khu vực Dự án, có thể thấy những “vướng mắc của dự án” có xuất phát điểm từ sai sót của cả hai phía Chính quyền và Chủ đầu tư, dẫn tới dự án bị kéo dài tới 20 năm vẫn chưa giải quyết dứt điểm, gây bức xúc cho doanh nghiệp, người dân và ảnh hưởng không tốt tới tình hình xã hội tại địa phương. Đối với Dự án này, chính quyền và các cơ quan tham mưu trong thời gian dài đã nhiều lần ban hành các quyết định không đúng quy định pháp luật đã gây ảnh hưởng lớn tới việc triển khai dự án, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của Chủ đầu tư.
Từ những quyết định của Chính phủ, năm 2004, UBND tỉnh S đã có quyết định giao đất cho nhà đầu tư (bao gồm đất để xây dựng cơ sở hạ tầng và 1 phần diện tích đất cho Công ty X để kinh doanh nhà đất và dịch vụ với thời hạn sử dụng lâu dài và đã cấp GCNQSDĐ đối với diện tích này cho Nhà đầu tư), nhà đầu tư cảm thấy như vô cùng thuận lợi và được trải thảm tạo điều kiện của Đảng và các cấp chính quyền cho nhà đầu tư triển khai dự án; Giám đốc Công ty X đã nhanh chóng huy động vốn, tập hợp các nguồn lực, dồn hết khả năng, trí tuệ và tâm huyết của mình để tổ chức thực hiện, những mong muốn sự cố gắng, nỗ lực sẽ góp phần trong việc thay đổi và phát triển kinh tế địa phương.
Sự tùy tiện trong việc ban hành các quyết định liên quan đến Dự án
- Quyết định thay đổi chủ đầu tư Dự án mà không báo cáo Thủ tướng
Khi nhà đầu tư vẫn đang triển khai Dự án thì năm 2005 UBND tỉnh S ban hành quyết định khó hiểu thay đổi chủ đầu tư từ Công ty X sang cho UBND thị xã S mà không có lý do cụ thể; Tiếp đến UBND tỉnh S ra Quyết định số thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty X với lý do “Để cấp đổi GCNQSDĐ” nhưng thực chất chỉ là lý do để thu hồi và không cấp lại GCNQSDĐ cho Nhà đầu tư. Sự thay đổi này khiến nhà đầu tư rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan, bởi lẽ là một dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhưng khi chuyển vai trò chủ đầu tư thì tỉnh S đã không báo cáo Thủ tướng chính phủ, trước thì “rải thảm” để thu hút các nhà đầu tư, sau khi các nhà đầu tư đã đầu tư tiền vào dự án thì lại “rải đinh” làm khó doanh nghiệp. Đó là việc làm tùy tiện và là nguyên nhân chính dẫn đến việc phức tạp kéo dài, thiệt hại cho doanh nghiệp và ảnh hưởng niềm tin của doanh nghiệp và người dân vào chính quyền.
Điều đáng nói là sau khi Dự án được giao cho UBND thị xã S được 02 năm, thì chủ đầu tư mới không triển khai được thêm hạng mục công trình nào, đến năm 2007 UBND tỉnh S lại ra Quyết định giao lại dự án cho chủ đầu tư là Công ty X; Nhưng cũng kể từ đây tỉnh S đã ra rất nhiều Quyết định không phù hợp với quy định của pháp luật gây khó khăn và ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà đầu tư.
- Ban hành quyết định dừng Dự án và thu hồi đất không đúng quy định
Ngày 19/05/2005 UBND tỉnh ban hành hàng loạt Quyết định với mục đích là thu hồi một phần diện tích đất đã giao cho công ty X để thực hiện tái định cư; giao đất và cấp GCNQSD đất cho các hộ thuộc diện tái định cư với phần diện tích đất ở thuộc đất của Dự án. Nhưng đến nay sau 20 năm kể từ khi thu hồi đất, UBND tỉnh S vẫn chưa thực hiện đền bù hỗ trợ tiền GPMB và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cho chủ đầu tư.
Năm 2014, UBND tỉnh lại ra Quyết định về việc Dừng dự án mà không có lý do cụ thể. Tuy nhiên sau chỉ hơn 1 tháng UBND tỉnh S lại ra quyết định khác để tháo dỡ khó khăn cho Dự án, trong đó có chỉ đạo điều chỉnh chi tiết khu đất đã giải phóng mặt bằng; áp lại giá đền bù GPMB và giao cho Công ty X có trách nhiệm cải tạo mặt bằng phần diện tích lớn hơn so với dự án được duyệt, sau đó bàn giao cho tỉnh S, tỉnh S sẽ tiếp tục thanh toán công trình hạ tầng vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật.
Như vậy, cái sai “chết người” của UBND tỉnh S là vừa chỉ đạo “Dừng dự án” nhưng sau đó lại chỉ đạo tiếp tục triển khai dự án, sự chỉ đạo nửa vời, mập mờ để Nhà đầu tư một lần nữa tiếp tục bổ sung thêm vốn với số tiền hàng chục tỷ đồng tiếp tục thực hiện dự án. Đây là số tiền rất lớn Chủ đầu tư phải huy động từ nhiều nguồn bao gồm cả vay mượn nhiều người thân; những khoản vay kéo dài và không được thanh toán đã làm Công ty rơi vào tình trạng nợ nần, khó khăn, ảnh hưởng tới cuộc sống của nhiều người liên quan, người thân trong gia đình, công ty, các nhà đầu tư thứ cấp và cả những người dân vùng Dự án.
Khi nhà đầu tư đã triển khai xong thì năm 2015, UBND tỉnh S lại một lần nữa có sai sót trong việc áp dụng pháp luật, thể hiện ở việc ban hành quyết định thu hồi đất lần 2 với diện tích đất đã giao cho Công ty X để cho Công ty khác thuê thực hiện dự án khác. Quyết định thu hồi và giao đất cho Công ty khác này là không đúng với quy định của pháp luật và đã được Thanh tra Chính phủ chỉ ra tại Thông báo kết luận Thanh tra năm 2021.
- Tùy tiện hủy bỏ quyết định đã ban hành
Ngày 28/11/2016 UBND tỉnh S đã ban hành quyết định về việc phê duyệt giá trị bồi thường hỗ trợ và giải phóng mặt bằng với tổng giá trị hàng chục tỷ đồng và quyết định về việc giao đất, thanh toán cho Nhà đầu tư. Nhưng đột nhiên, sau 5 năm kể từ ngày ban hành quyết định này, UBND tỉnh S lại ban hành quyết định khác để huỷ bỏ các quyết định về phê duyệt giá trị bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư. Quyết định này được thực hiện có phần “tuỳ tiện” mà không quan tâm đến những hậu quả tai hại sẽ xảy ra, đồng thời cũng không có giải pháp tháo gỡ những hậu quả này. Việc huỷ bỏ này đã gây thêm khó khăn cho Chủ đầu tư, ảnh hưởng tới nhiều hộ dân hiện đang sinh sống ổn định và đã được cấp Giấy CNQSDĐ tại khu vực dự án. Đây chính là nút thắt cuối cùng dẫn đến việc tháo gỡ đâu không thấy mà chỉ thấy ngày càng vướng mắc, buộc chặt, tồn đọng và không giải quyết được.
Giải pháp nào tháo gỡ cho Dự án?
Để giải quyết được những vướng mắc tồn động của Dự án, phải nói đây là một việc hết sức khó khăn vì những quy định của pháp luật có sự thay đổi qua các thời kỳ; quá trình hoàn thiện pháp luật có nhiều bổ sung, thay đổi mang tính giai đoạn và không có tính kế thừa, chuyển tiếp, đặc biệt phải kể đến là các thế hệ lãnh đạo của chính quền cũng đã thay đổi nhiều. Những lãnh đạo mới tiếp quản cũng khó nắm được toàn bộ quá trình thực tế triển khai dự án mà chỉ nhìn thấy những tồn tại, vướng mắc nên còn mang nặng tâm lý người trước làm không đúng, người sau phải giải quyết hậu quả nên cũng chưa có được sự cảm thông, thấu hiểu.
Còn với nhà đầu tư, hai mươi năm ròng, là một khoảng thời gian quá dài với bao tâm huyết, công sức và tiền của mà nhà đầu tư đã bỏ ra mà Dự án lại vẫn dở dang, không thanh toán được, thiệt hại là con số không hề nhỏ, khiến cho nhà đầu tư quá mệt mỏi và bức xúc là điều không tránh khỏi.
Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Đây là một quyết định đúng đắn để giải quyết triệt để các vấn đề còn vướng mắc, tồn tại nhiều năm nay trong các dự án đầu tư. Điều này không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, góp phần đảm bảo các dự án đầu tư phát huy hiệu quả, mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với công tác an sinh xã hội và sự phát triền kinh tế – xã hội bền vững. Vì vậy, rất cần sự vào cuộc quyết liệt của của lãnh đạo tỉnh S và các Sở ban ngành liên quan để có giải pháp tháo gỡ phù hợp cho doanh nghiệp.
Người viết: Luật sư Phạm Loan
SĐT: 0977515677; Email: loanpt.lawyer@gmail.com
