Trong những năm qua, công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo và tổ chức triển khai và cho đến nay cả nước đã cấp được trên 97,6% diện tích được cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Kết quả này đã góp phần tích cực trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn, là cơ sở quan trọng để quản trị thị trường bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước.
Mặc dù công tác cấp Giấy chứng nhận đã đạt được những kết quả nhất định, nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại rất nhiều tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất không đúng diện tích theo thực tế (thừa hoặc thiếu), không đúng đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không chính xác; có trường hợp cấp giấy nhưng không có ranh giới, mốc giới cụ thể, không có trích đo vị trí thửa đất; xác định nghĩa vụ tài chính, miễn/ giảm tiền đối với người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa đúng quy định vẫn xảy ra nhiều…..
1. Cấp sổ đỏ sai quy định được hiểu như thế nào?
Việc sổ đỏ sai quy định được hiểu là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật bao gồm cấp giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai,…
2.Nguyên nhân dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định
2.1. Nguyên nhân khách quan
Sự thiếu thống nhất ổn định, nhất quán của chính sách pháp luật qua các thời kỳ dẫn đến việc thực hiện pháp luật đất đai nói chung và hoạt động cấp GCNQSDĐ nhiều sai sót. Một số quy định liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa phù hợp với thực tế, chưa khuyến khích người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký đất đai theo quy định.
2.1. Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, công tác lãnh đạo, chỉ đạo quản lý, điều hành của chính quyền các cấp qua các thời kỳ chưa được đảm bảo, chặt chẽ, chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng việc công tác công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều cán bộ làm công tác quản lý chưa được đào tạo, tập huấn, cập nhật các quy định pháp luật, dẫn đến lúng túng hoặc thực hiện không đúng quy định trong việc áp dụng
Thứ hai, việc thiếu trách nhiệm của cán bộ, chính quyền địa phương trong việc đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân
Bên cạnh việc khai sai thông tin đất đai của người dân thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định còn có những nguyên nhân đến từ chính những cán bộ đăng ký đất đai và chính quyền địa phương.
Trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan trong việc đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Để thực hiện công tác này thì việc tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn, thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin về quá trình sử dụng đất là rất quan trọng. Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp các cơ quan không có sự phối hợp chặt chẽ với nhau dẫn đến tình trạng sai sót, phải trả hồ sơ giữa các cấp khiến việc giải quyết kéo dài, người dân phải đi lại nhiều lần. Bên cạnh đó, công tác xử lý, giải quyết những trường hợp tồn tại, những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như giao đất trái thẩm quyền, xây dựng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định cũng thiếu sự phối hợp giữa các phòng, ban chuyên môn cấp huyện và UBND cấp xã. Điều này khiến tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định không được giải quyết, hơn thế nữa còn ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Mặt khác, trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, có không ít cán bộ nhũng nhiễu, gây khó dễ cho người dân khến quá trình cấp GCN kéo dài, người dân đi lại nhiều lần nhưng vẫn không thực hiện được. Có trường hợp khi người dân khiếu kiện, cán bộ chủ quan không xem xét lại, hay trường hợp phát hiện ra sai phạm nhưng vì nhiều lý do nên lờ đi, cố tình lờ đi, bảo vệ cho cái sai.
Nhiều trường hợp cán bộ lợi dụng chức vụ quyền hạn của mình để trục lợi, hợp thức hóa hồ sơ cấp GCN, cấp GCN trái với trình tự, thủ tục luật định khiến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng. Điều này không những ảnh hưởng xấu đến hình ảnh của cán bộ mà còn ảnh hưởng đến quá trình quản lý đất đai của địa phương, khiến việc kiểm soát quỹ đất gặp nhiều khó khăn.
Ví dụ. Trường hợp của ông Nguyễn Văn T. và bà Nguyễn Thị H tại Phường A, quận H, TP N , quá trình kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có nhiều sai phạm nghiêm trọng dẫn tới việc cấp Giấy chứng nhận sai đối tượng, cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Văn A, cụ thể:
Về nguồn gốc UBND phường P và UBND quận H đã xác định sai về nguồn gốc đất, dẫn đến việc kê khai, cấp sổ không đúng đối tượng
Trong quá trình kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND phường P, UBND quận H ghi nhận thửa đất số 02A, tờ bản đồ số 3, diện tích 60 m2 và thửa đất số 02 tờ bản đồ số 3, diện tích 177 m2 có nguồn gốc của ông Nguyễn Văn A. Tuy nhiên, nguồn của thửa đất trênn là của ông Đ, bà N đây là di sản thừa kế của ông Đ, bà N để lại đến nay chưa chia
Một là, chính quyền địa phương và bản thân ông A, ông T và bà H đã nhiều lần xác nhận quyền sử dụng đất của ông Đ và bà N đối với thửa đất 239 m2
Tại chúc thư 2002 cán bộ địa chính của UBND xã P ( nay là phương P) đã xác nhận vòa ngày 04/01/2003 với nội dung: “ Xác nhận ông Đ thôn L có các thửa đất ở như sau: thửa ao số 2, tờ bản đồ số 3, diện tịch 239 m2. Tại thông báo 32/2004/TB – UB về việc trả lời đơn thư khiếu nại của ông Đ và bà N về việc tranh chấp đất ao tại thôn Vân Nội, UBND xã P đã ghi nhận, xác thực: “Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Đ từ năm 1956 – thửa số 151, diện tích 201m2, bản đồ 1963 đã hoạch định”.
Trong Phiên xem xét và thẩm định tại chỗ diễn ra ngày 16/8/2019, và tất cả các buổi làm việc, ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H thống nhất ý kiến nguồn gốc thửa đất ban đầu là của ông Đ và bà N.
Hai là, sinh thời, ông Nguyễn Văn Đ và bà Bùi Thị N không có bất kỳ văn bản nào quyết định việc chuyển nhượng, tặng cho các thửa đất ao cho ông Nguyễn Văn A.
Năm 2008, ông Nguyễn Vân Đ và bà Bùi Thị N lần lượt qua đời. Đến nay, các thành viên gia đình thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Đ, bà N vẫn chưa có một thỏa thuận nào về việc phân chia di sản đối với các thửa đất cha mẹ để lại. Như vậy, hai thửa đất nêu trên đang là di sản chưa phân chia của ông Nguyễn Vân Đ và bà Bùi Thị N; ông Nguyễn Văn A không có quyền định đoạt đối với khối tài sản này.
Ba là, UBND phường P biết rõ hiện trạng tranh chấp đất đai. Tuy vậy, tại hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đối với Thửa Đất 60m2 và Thửa Đất 177m2, UBND phường P lại xác nhận về tình trạng sử dụng đất là “đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không lấn chiếm…”.
Thủ tục, quy trình kê khai cấp sổ đỏ có nhiều sai phạm nghiêm trọng gây ra những hậu quả không thể khắc phục.
Một là, Khi chưa có đơn đăng lý của người sử dụng đất, chưa có đơn đăng ký kèm theo mà UBND quận H đã tiếp nhận được đầy đủ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là nội dung rõ ràng bất hợp pháp và là căn cứ chứng minh quy trình kê khai cấp sổ có dấu hiệu sửa đổi hồ sơ trái pháp luật.
Hai là , UBND quận H xác định sai về hiện trạng thửa đất dẫn đến việc kê khai cấp sổ đối với thửa đất 177 m2 trái pháp luật. Để hợp thức hóa cho việc kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy định nêu trên, ông Nguyễn Văn T đã tự ý kê khai thửa đất số 02, tờ bản đồ số 03, diện tích sử dụng 177m2 được sử dụng đất vào mục đích đất ở.
Tại Phiếu phân loại hồ sơ ngày 14/8/2017, UBND phường P ghi nhận “ngày 22/5/2017, bà Nguyễn Thị H cùng tổ công tác đã tiến hành đo đạc, kiểm tra thực địa tại thửa đất số 02, tờ bản đồ số 03, diện tích 177m2, đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống trên phần diện tích đề nghị cấp GCNQSD đất…”.
Tuy nhiên, trên thực tế, từ khi ông Đ, bà N quản lý, sử dụng thửa đất này, trên Thửa Đất 177m2 không có bất kỳ công trình xây dựng, nhà ở hay tài sản nào.
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do Công ty Cổ phần Đo đạc Miền Bắc đo vẽ ngày 19/5/2017, được UBND phường P xác nhận, thể hiện không có bất cứ nhà hay công trình xây dựng nào trên toàn bộ phần diện tích của thửa đất 02, diện tích sử dụng 177m2.
Tại buổi thẩm định tại chỗ diễn ra ngày 16/8/2019, TAND N cùng chính quyền địa phương cũng đã xác nhận thực tế trên thửa đất không có bất kỳ tài sản, công trình xây dựng nào.
Ba là , Việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất không đúng quy định pháp luật. việc kê khai, cấp Giấy chứng nhận phải có xác nhận của các chủ sử dụng đất liền kề trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì UBND cấp xã có trách nhiệm thông báo hoặc gửi kết quả đo đạc, xác định mốc giới, ranh giới thửa đất để họ ký.
Trên thực tế, Thửa Đất 177m2 liền kề với 03 thửa đất, bao gồm: thửa đất 01, thửa đất 03 và thửa đất 02A tờ bản đồ số 3. Như vậy, bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đối với thửa đất này phải có 03 chữ ký của những người sử dụng, quản lý 03 thửa đất liền kề nêu trên.
Tuy vậy, ghi nhận tại Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đối với Thửa Đất 177m2 chỉ có chữ ký của ông Nguyễn Văn T, được coi là người sử dụng Thửa Đất 60m2, mà không có chữ ký của các hộ dân còn lại. Ngoài ra, không có bất cứ văn bản, tài liệu nào đề cập và giải thích sự vắng mặt của những người sử dụng đất liền kề. Cũng tại hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, không có văn bản nào thể hiện việc UBND phường P đã gửi hay thông báo kết quả đo đạc, xác định mốc giới, ranh giới tới những người sử dụng đất liền kề đó. Như vậy, việc xác định ranh giới thửa đất trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Thửa Đất 177m2 không được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
Những sai phạm trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 60m2
Một là , Hồ sơ kê khai cấp sổ có sai phạm nghiêm trọng, có dấu hiệu giả mạo, làm sai lệch hồ sơ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 999746 cấp cho thửa đất số 02A, diện tích 60m2 ngày 18/05/2017. Trong khi đó, hồ sơ kê khai được lập sau khi Giấy chứng nhận đã được cấp. Đây là điều phi lý, thể hiện rõ những sai phạm rõ ràng trong quá trình kê khai cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Biên bản họp gia đình, là căn cứ xác định việc ông A tặng cho quyền sử dụng đất cho ông T, được UBND phường P xác nhận vào ngày 02/6/2017 (sau 15 ngày kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận cho ông T, bà H).
Phiếu lấy ý kiến khu dân cư, có xác nhận của UBND phường P thể hiện rõ việc tẩy xóa từ ngày 02/6/2017 (sau ngày cấp Giấy chứng nhận) thành 02/6/2016.
Như vậy, các hồ sơ, kê khai cấp Giấy chứng nhận đối với Thửa Đất 60m2 được lập sau khi cấp Giấy chứng nhận. Đây là căn cứ rõ ràng về việc làm sai lệch hồ sơ, vi phạm nguyên tắc, quy trình kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Hai là, việc niêm yết công khai vi phạm quy định pháp luật
Việc niêm yết công khai hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 02A, tờ bản đồ số 3 có rất nhiều dấu hiệu mâu thuẫn về thời gian tiến hành niêm yết và danh sách niêm yết. Cụ thể:
Tại Thông báo niêm yết ngày 24/01/2017 và Biên bản về việc kết thúc công khai hồ sơ đăng ký đất đai ngày 16/02/2017 của UBND phường P ghi nhận thời gian niêm yết từ ngày 25/1/2017 đến ngày 15/2/2017.
Tuy nhiên, tại Phiếu phân loại hồ sơ ngày 28/03/2017 của UBND phường P thì thời gian niêm yết công khai hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với gia đình ông T, bà H được ghi nhận từ ngày 12/03/2017 đến ngày 15/02/2017 (niêm yết lùi ngày, trái nguyên tắc?).
Tại Tờ trình về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Nguyễn Văn T ngày 10/04/2017 của UBND phường P thể hiện thời gian bắt đầu niêm yết công khai hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ngày 24/01/2017 và kết thúc vào ngày 26/02/2017.
Thứ ba, người dân chưa nhận thức được quyền lợi của việc được được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa tự giác thực hiện trách nhiệm, chậm trễ trong kê khai, đăng ký thậm chí còn khai báo thông tin đất đai không trung thực, nhiều trường hợp còn trông chờ vào hỗ trợ của nhà nước trong thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.
Ví dụ như, vụ việc gia đình ông H khai báo không đúng nguồn gốc sử dụng đất để được cấp giấy CNQSDĐ. Theo UBND huyện L, vào năm 1995 ông B bán cho vợ chồng ông H bằng giấy viết tay (chưa có giấy CNQSDĐ) một phần đất tại thửa số X, thôn T, xã Đ, trên đất có nhà ván gỗ, mái lợp tôn. Ngày 19/4/1995, UBND huyện L đã ban hành Quyết định cấp giấy CNQSDĐ cho 903 hộ gia đình, cá nhân, trong đó có hộ ông H. UBND huyện cũng đã in phôi giấy CNQSDĐ để cấp cho hộ ông H, nhưng không phát hành vì diện tích của thửa đất 17 thuộc hành lang lộ giới Quốc lộ.
Với lý do mất giấy CNQSDĐ, ngày 1/10/2010 hộ ông H nộp đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy CNQSDĐ. Quá trình lập hồ sơ, UBND xã Đ và hộ ông H, xác nhận không đúng nguồn gốc sử dụng đất. Cụ thể, đất hộ ông H sử dụng có nguồn gốc nhận chuyển nhượng của ông B vào năm 1995. Nhưng khi lập hồ sơ cấp lại, hộ ông H và UBND xã Đ xác nhận đất có nguồn gốc do nông trường cấp năm 1983.
Đây là một trong những ví dụ về việc người dân với mục đích, mong muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã gian dối trong quá trình khai thông tin đất đai khiến quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phức tạp lại càng phức tạp hơn gây khó khăn cho cả người dân và cán bộ đăng ký đất đai.
3. Hậu quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định
Đối với trường hợp có sai sót nhưng không ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như có sai sót về thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân địa chỉ của người sử dụng đất,… thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm đính chính GCNQSDĐ đã cấp theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013.
Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định pháp luật thuộc các trường hợp “Cấp giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai” thì sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013
Thực hiện việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp này do cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại Điều 105 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp; văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai; bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án đã được thi hành. Cần nhấn mạnh quy định này là thu hồi GCNQSDĐ chứ không phải là hủy GCNQSDĐ và chỉ trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp GCNQSDĐ thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp
Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai thì không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.
Cá nhân, tổ chức, cơ quan gây thiệt hại có thể bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Đồng thời, có thể phải bồi thường nếu người bị thiệt hại có yêu cầu và chứng minh được thiệt hại.
4. Kiến nghị khắc phục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định
Để khắc phục những trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có thẩm quyền và chính người dân đăng ký quyền sử dụng đất.
Trường hợp phát hiện ra những sai phạm trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các cấp ủy, chính quyền, các ngành và đội ngũ cán bộ tham mưu liên quan phải kịp thời chỉ đạo, đề xuất phương án, giải pháp đồng bộ, quyết liệt, hiệu quả để kịp thời giải quyết dứt điểm vụ việc, không đùn đẩy trách nhiệm.
Bên cạnh đó, cần phải nâng cao trách nhiệm, tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, rèn luyện đạo đức, ý thức công vụ cho đội ngũ cán bộ, đảng viên, công chức, viên chức, cán bộ địa chính, quản lý đất đai các cấp. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai và theo dõi, đôn đốc việc thực hiện các kết luận thanh tra, kiểm tra, giám sát của các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành.
Làm rõ trách nhiệm của người đứng đầu, tập thể, cá nhân liên quan đối với trường hợp buông lỏng, vi phạm trong việc cấp giấy chứng nhận. Tập trung giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh về đất đai, nhất là các vụ việc phức tạp, đông người, kéo dài, vượt cấp. Rà soát, chuyển các cơ quan chức năng xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp có dấu hiệu trốn tránh nghĩa vụ, trách nhiệm, vi phạm pháp luật về đất đai.
Cuối cùng, chính quyền địa phương cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai dưới nhiều hình thức để người dân nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Từ đó, có thể kịp thời phát hiện và giải quyết dứt điểm các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Người viết: Nguyễn Thị Như Thùy, Lê Thị Lan Anh
Thông tin liên hệ:
Văn phòng luật sư Đồng Đội: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại: 0936.026.559 – Email: tranxuantien1964@gmail.com
Website: https://dongdoilaw.vn
Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
