NGÂN HÀNG KHÔNG “NGAY TÌNH” – MỘT SAI LẦM KHÔNG NHỎ TRONG NHẬN THẾ CHẤP

Trong hoạt động tín dụng, nhiều người vẫn cho rằng chỉ cần tài sản có giấy chứng nhận hợp pháp, hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ thì ngân hàng đương nhiên trở thành “bên nhận bảo đảm ngay tình”. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử thời gian gần đây cho thấy quan điểm này không hoàn toàn đúng.

Bản án số 596/2020/DS-PT ngày 10/11/2020 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là một ví dụ điển hình cho thấy: nếu ngân hàng thẩm định sơ sài, bỏ qua việc xác minh thực tế tài sản thì có thể không được công nhận là bên thứ ba ngay tình, dù hồ sơ pháp lý trên giấy tờ có vẻ đầy đủ.

Một giao dịch “chuyển nhượng” nhưng thực chất chỉ là đứng tên giùm

Trong vụ án này, ông T và bà Th có nhu cầu vay tiền nhưng khó tiếp cận tín dụng ngân hàng. Thông qua quen biết, hai người đã nhờ ông G và bà Q đứng tên giùm quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Các bên lập “Tờ thỏa thuận” ngày 03/10/2016 với nội dung ông G, bà Q chỉ đứng tên giùm trong thời hạn 5 năm; sau khi vay được tiền thì giao lại cho ông T, bà Th sử dụng; còn ông T, bà Th là người thực tế trả lãi ngân hàng.

Để thực hiện việc vay vốn, các bên tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng công chứng. Sau đó, nhà đất được sang tên cho ông G, bà Q. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, ông G và bà Q không giao tiền vay cho ông T, bà Th như cam kết mà sử dụng cho mục đích riêng. Đồng thời, họ đem tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay số tiền 1,5 tỷ đồng.

Khi tranh chấp phát sinh, vấn đề quan trọng được đặt ra là liệu ngân hàng có được xem là bên nhận thế chấp ngay tình hay không.

Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo

TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh nhận định rằng giao dịch thật sự giữa các bên là việc “nhờ đứng tên giùm để vay tiền”, còn hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức nhằm che giấu giao dịch thật. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông G và bà Q cũng không chứng minh được việc thanh toán tiền mua nhà đất. Trên thực tế, nhà đất vẫn do ông T và bà Th trực tiếp quản lý, sử dụng.

Từ những căn cứ đó, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch giả tạo theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 và tuyên hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn cả trong bản án này lại nằm ở phần đánh giá trách nhiệm của ngân hàng khi nhận thế chấp tài sản.

Vì sao ngân hàng không được xem là “ngay tình”?

Thông thường, khi xảy ra tranh chấp, các tổ chức tín dụng thường cho rằng tài sản đã có giấy chứng nhận hợp pháp, hợp đồng thế chấp đã được công chứng và giao dịch bảo đảm đã đăng ký đúng quy định nên ngân hàng phải được bảo vệ với tư cách là “bên thứ ba ngay tình”.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử trong vụ án này đã đưa ra quan điểm rất đáng chú ý: ngân hàng không chỉ có nghĩa vụ kiểm tra giấy tờ mà còn phải thẩm định thực tế tài sản. Tòa án xác định rằng phía ngân hàng không tiến hành thẩm định tài sản đúng quy định; không xác minh ai là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất; không kiểm tra hiện trạng thực tế của căn nhà; không phát hiện việc kết cấu nhà thực tế đã thay đổi khác với giấy tờ pháp lý. Đáng chú ý, báo cáo thẩm định mà ngân hàng cung cấp lại được lập sau thời điểm giải ngân nên không có giá trị chứng minh cho việc đã thẩm định đúng quy trình trước khi cho vay.

Nói cách khác, toàn bộ quá trình thẩm định gần như chỉ dừng lại ở việc “xem giấy tờ”. Từ đó, Tòa kết luận ngân hàng không phải là bên nhận thế chấp ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015. Đây là nhận định rất quan trọng bởi nó cho thấy việc đăng ký giao dịch bảo đảm không phải là “lá chắn tuyệt đối” cho ngân hàng trong mọi trường hợp.

Ngân hàng là chủ thể chuyên nghiệp nên nghĩa vụ thẩm định phải cao hơn

Trong các giao dịch dân sự thông thường, một cá nhân có thể khó phát hiện rủi ro pháp lý của tài sản. Nhưng ngân hàng là chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp, có bộ phận tín dụng, có quy trình thẩm định, có nhân sự pháp chế và có cơ chế kiểm tra tài sản trước khi nhận thế chấp. Chính vì vậy, pháp luật và thực tiễn xét xử luôn đặt ra cho ngân hàng tiêu chuẩn cẩn trọng cao hơn so với cá nhân thông thường.

Nếu ngân hàng không kiểm tra hiện trạng tài sản, không gặp người đang quản lý sử dụng, không xác minh nguồn gốc giao dịch và không phát hiện các dấu hiệu bất thường thì rất khó để nói rằng ngân hàng “không biết và không thể biết” về rủi ro của giao dịch.

Trong vụ án này, chỉ cần tiến hành thẩm định thực tế đầy đủ, ngân hàng hoàn toàn có thể phát hiện rằng nhà đất vẫn do ông T, bà Th quản lý sử dụng; hiện trạng nhà không đúng giấy tờ; giao dịch chuyển nhượng có nhiều dấu hiệu bất thường. Tuy nhiên, những bước kiểm tra tối thiểu đó đã không được thực hiện một cách đầy đủ và nghiêm túc.

Một thông điệp đáng chú ý từ thực tiễn xét xử

Bản án 596/2020/DS-PT cho thấy xu hướng ngày càng rõ trong thực tiễn xét xử hiện nay: Tòa án không mặc nhiên bảo vệ ngân hàng chỉ vì hồ sơ thế chấp “đúng quy trình trên giấy”. Nếu việc nhận thế chấp được thực hiện một cách hình thức, thiếu thẩm định thực tế thì ngân hàng hoàn toàn có thể bị xác định là không ngay tình và phải đối mặt với nguy cơ hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, mất quyền xử lý tài sản bảo đảm và buộc phải trả lại giấy tờ nhà đất cho chủ sở hữu thực tế.

Trong trường hợp đó, ngân hàng chỉ còn quyền khởi kiện đòi nợ đối với bên vay mà không còn cơ sở pháp lý để xử lý tài sản thế chấp như một biện pháp bảo đảm cho khoản vay.

Đây là một cảnh báo rất lớn trong hoạt động tín dụng hiện nay: có giấy tờ chưa chắc đã an toàn. Điều quan trọng không chỉ nằm ở hồ sơ pháp lý mà còn ở việc ngân hàng đã thực sự thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định tài sản hay chưa.

Nguồn: Bản án số 596/2020/DS-PT ngày 10/11/2020 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-5962020dspt-ngay-10112020-ve-tuyen-bo-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-tai-sa-157782