Tôi có hơn 15 năm làm công tác thi hành án và hơn 15 năm hành nghề luật sư. Trong quá trình làm nghề, tôi gặp rất nhiều vụ việc liên quan đến người được thi hành án, người phải thi hành án và cả người mua tài sản thi hành án bán đấu giá. Từ thực tế đó, tôi muốn gửi một lời cảnh báo đến những người đang có ý định mua loại tài sản này: giá rẻ thì không biết, nhưng rủi ro thì rất nhiều.
Về nguyên tắc, tài sản thi hành án bán đấu giá phải được thực hiện công khai, minh bạch và đúng trình tự. Nhưng việc tài sản được đưa ra đấu giá công khai không có nghĩa là mọi vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản đã hoàn toàn rõ ràng.
Thực tế có thể phát sinh rất nhiều tình huống: đất và tài sản trên đất thuộc những người khác nhau; có quyền lợi của người thứ ba; diện tích thực tế khác hồ sơ; mốc giới không rõ; có phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận; tài sản đang thế chấp; việc chuyển dịch quyền sử dụng đất trước đó có vấn đề; hoặc quá trình kê biên, xác minh tài sản chưa đầy đủ.
Tôi đã gặp những vụ việc mà tài sản đã kê biên, bán đấu giá, thậm chí đã giao cho người mua nhưng sau đó vẫn phát sinh khiếu nại, tố cáo, khởi kiện. Có vụ kéo dài 18 năm và hiện vẫn còn được luật sư theo đuổi. Có vụ khác kéo dài hàng chục năm. Người mua có tài sản nhưng không sử dụng được ổn định; người mất tài sản tiếp tục đấu tranh; cơ quan thi hành án, Viện kiểm sát và Tòa án lại phải giải quyết những vấn đề phát sinh.
Đáng lưu ý, sai sót trong thi hành án không phải chỉ là giả định. Một bản án phúc thẩm công bố trên Cổng công bố bản án của Tòa án nhân dân tối cao từng xác định một Chấp hành viên thiếu trách nhiệm, không xác minh chính xác, đầy đủ tài sản, dẫn đến kê biên, cưỡng chế nhầm hơn 1.538 tấn sắn lát, gây thiệt hại hơn 5,66 tỷ đồng; người này bị xét xử về tội “Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng”. Đây là một ví dụ cho thấy sai sót trong quá trình thi hành án có thể dẫn đến hậu quả pháp lý rất lớn.
Báo cáo của cơ quan quản lý thi hành án dân sự cũng ghi nhận thực tế còn có những vụ việc xử lý tài sản gặp khó khăn, kéo dài; đồng thời nêu tình trạng một bộ phận Chấp hành viên thiếu trách nhiệm, chậm tổ chức thi hành án và việc xác minh, xác định tài sản, quyền sở hữu tài sản còn gặp nhiều khó khăn.
Vì vậy, người mua không nên chỉ nghĩ đơn giản: “Tôi mua của cơ quan thi hành án, mua qua đấu giá, trả tiền đầy đủ thì mọi việc còn lại không liên quan đến tôi.” Nói như vậy về nguyên tắc có thể không sai, nhưng trong thực tế chưa chắc đã đủ. Ngay cả khi người mua ngay tình và thực hiện đúng thủ tục, họ vẫn có thể phải mất rất nhiều thời gian, công sức và chi phí để giải quyết tranh chấp phát sinh.
Đặc biệt, với nhà ở, đất ở, nhà thờ, đất có nguồn gốc lâu đời của gia đình, vấn đề càng phức tạp. Đó không chỉ là một tài sản có thể quy đổi thành tiền. Với người mất nhà, mất nơi thờ cúng cha mẹ, ông bà, đó còn là tình cảm, ký ức và cuộc sống của họ.
Khi một người chỉ còn duy nhất một căn nhà để ở hoặc một nơi thờ cúng của gia đình mà bị cưỡng chế, bị bán đi, việc họ phản ứng và tiếp tục bảo vệ quyền lợi là điều dễ hiểu. Cưỡng chế trong những trường hợp như vậy thường không đơn giản.
Nếu muốn mua tài sản thi hành án, trước khi xuống tiền cần tìm hiểu thật kỹ: bản án, phạm vi phải thi hành, nguồn gốc tài sản, người có quyền đối với tài sản, hiện trạng thực tế, quyền của người thứ ba, tình trạng thế chấp, diện tích và mốc giới, quá trình kê biên và bán đấu giá. Có chuyên môn thì tự kiểm tra; chưa chắc thì nên nhờ người am hiểu pháp luật kiểm tra trước khi quyết định. Phải luôn đặt câu hỏi: sau khi mua, tài sản có thực sự sử dụng được ổn định hay không?
Và tôi nghĩ còn một điều rất đáng lưu ý: hãy biết đặt mình vào hoàn cảnh của người mất nhà, mất đất. Mua tài sản để ở, để làm ăn, để sinh lời là chuyện bình thường. Nhưng nếu biết người ta đang mất nhà, mất đất, mất nơi thờ cúng mà chỉ nghĩ làm sao mua thật rẻ, thì về tình và về đạo lý cũng nên suy nghĩ.
Nếu có thể chia sẻ một phần, hỗ trợ một phần để việc bàn giao diễn ra trong sự tự nguyện, giảm đối đầu và giảm cưỡng chế, thì có lẽ cả người mua lẫn người mất tài sản đều nhẹ lòng hơn. Lộc bất tận hưởng. Có lợi thì cũng nên biết chia sẻ.
Làm ăn phải tính toán, nhưng đừng chỉ tính cái lợi trước mắt mà quên những rủi ro phía sau. Có những thứ mua được bằng tiền nhưng để sử dụng được trong bình yên lại cần rất nhiều thời gian, công sức và sự đồng thuận. Tôi không nói rằng không nên mua tài sản thi hành án bán đấu giá. Tôi chỉ muốn nhắn gửi từ kinh nghiệm của người nhiều năm làm thi hành án và hành nghề luật sư:
Giá rẻ thì không biết, nhưng rủi ro thì rất nhiều. Đừng chỉ nhìn vào giá. Hãy nhìn cả pháp lý, nguồn gốc, hiện trạng tài sản, quyền của những người liên quan và khả năng tranh chấp sau khi mua. Mua được tài sản là một chuyện. Mua được mà sử dụng ổn định, đúng pháp luật và không phải theo đuổi tranh chấp nhiều năm lại là một chuyện khác.
Thông tin liên hệ:
– Văn phòng luật sư Đồng Đội (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội): P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
– Điện thoại: 0936 026 559
– Email: tranxuantien1964@gmail.com
– Website: https://dongdoilaw.vn
– Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
– Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
– Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
