Câu hỏi khách hàng:
Xin luật sư tư vấn giúp em với ạ. Hiện tại chồng em vừa mới mất nhưng không để lại di chúc, do gia đình đang gặp khó khăn nên muốn em muốn bán mảnh đất đang ở. Vợ chồng em có 1 con và bố mẹ chồng vẫn còn. Em cần làm những thủ tục gì để có thể bán đất được ạ? Mong luật sư giúp đỡ.
Trả lời:
Lời đầu tiên xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Do bạn chưa nêu rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này có trước hay trong thời kỳ hôn nhân nên chúng tôi xin tư vấn trong hai trường hợp:
Quyền sử dụng đất được xác lập trước thời kỳ hôn nhân
Điều này có nghĩa quyền sử dụng mảnh đất này thuộc sở hữu riêng của chồng bạn. Vì vậy chồng bạn qua đời mà không để lại di chúc thì mảnh đất sẽ được phân chia theo pháp luật, tức là chia cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015). Ở đây là chia cho bạn, con bạn và bố mẹ chồng.
Quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân
Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…”.
Như vậy, trường hợp quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân (không thuộc trường hợp tặng cho riêng hay thừa kế riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng) thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
Khi chồng bạn qua đời mà không để lại di chúc thì một nửa giá trị mảnh đất sẽ thuộc về bạn, còn một nửa kia sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, tức là chia cho bạn, con và bố mẹ chồng.
Theo đó, khi một trong hai người qua đời, dù là tài sản chung hay riêng thì người còn lại cũng có quyền hưởng thừa kế từ di sản mà người đã mất để lại. Và với di sản là quyền sử dụng đất, khi nhận sản thừa kế, bạn có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ cho mình để dễ dàng sử dụng, quản lý quyền sử dụng đất đó cũng như đảm bảo các quyền, lợi ích sau này.
Như vậy, cả hai trường hợp bạn đều phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế của chồng.
Thủ tục sang tên sổ đỏ cho vợ khi chồng mất
Bạn sẽ cần tiến hành các thủ tục sau:
- Làm thủ tục khai tử tại cơ quan tư pháp xã (phường, thị trấn);
- Khai nhận di sản thừa kế: bạn có thể liên hệ với phòng công chứng tại tỉnh, thành phố nơi có tài sản để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế; sau đó, văn bản khai nhận di sản sẽ được niêm yết công khai tại UBND xã, phường trong vòng 15 ngày làm việc.
- Tổ chức cuộc họp gia đình, với điều kiện tất cả các thành viên trong diện được hưởng thừa kế phải ký tên vào Biên bản họp gia đình, đồng ý để bạn đứng tên chủ sở hữu trong sổ đỏ. Sau đó bạn mang sổ đỏ, giấy ủy quyền, bản sao giấy chứng tử, biên bản họp gia đình, bản sao sổ hộ khẩu và CMND/CCCD của mình đến UBND xã (phường, thị trấn) hoặc văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế và thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất. Lúc này, bạn mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác như bình thường.
Hồ sơ, thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác
Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
* Các giấy tờ cần chuẩn bị
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật công chứng 2020, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Bên bán: Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu, sổ hộ khẩu.
- Bên mua: Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
Ngoài các giấy tờ trên, hai bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
* Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng, nộp chi phí công chứng
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.
* Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
- Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân
- Bên mua nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ
Tuy nhiên các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận về người nộp.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
* Nộp hồ sơ
- Hồ sơ bao gồm:
Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Nơi nộp hồ sơ:
+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về câu hỏi của bạn, phần trả lời có thể chưa hoàn toàn chính xác do thiếu thông tin hoặc văn bản pháp luật có sự sửa đổi, nếu có thắc mắc hoặc yêu cầu khác vui lòng liên hệ VPLS Đồng Đội theo SĐT: 0936.026.559
