Những ngày gần đây, dư luận xôn xao trước thông tin một căn nhà được định giá hơn 4 tỷ đồng nhưng bán đấu giá chỉ hơn 2,3 tỷ đồng. Nhiều người đặt câu hỏi: Có hay không việc bán rẻ tài sản? Có tiêu cực trong hoạt động đấu giá?
Theo tôi, trước khi đưa ra nhận định, cần hiểu đúng quy định của pháp luật.
Không phải ai cũng biết rằng, theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, khi tài sản bán đấu giá không thành thì chấp hành viên có quyền quyết định giảm giá để tiếp tục tổ chức đấu giá theo trình tự luật định. Mỗi lần giảm giá không quá mức luật quy định (thực tiễn thường áp dụng khoảng 10% giá khởi điểm của lần trước). Vì vậy, sau nhiều lần đấu giá không có người tham gia hoặc đấu giá không thành, giá khởi điểm có thể giảm rất nhiều so với giá thẩm định ban đầu.
Đó là cơ chế của pháp luật nhằm xử lý dứt điểm tài sản thi hành án, bảo đảm quyền lợi của người được thi hành án, chứ không phải cứ thấy giá bán thấp là có tiêu cực.
Tuy nhiên, cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng trong thực tiễn đã từng xảy ra một số vụ án về thông đồng, dìm giá, “quân xanh – quân đỏ”, móc nối trong hoạt động đấu giá tài sản và đều đã bị xử lý nghiêm. Nhưng đó là những trường hợp vi phạm cụ thể, không thể vì thế mà đánh đồng mọi cuộc đấu giá đều thiếu minh bạch.
Điều mà nhiều người chưa hiểu là **người mua tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự không chỉ mua một tài sản, mà nhiều khi còn “mua” cả những rủi ro pháp lý và rủi ro thực tế đi kèm.**
Trong nhiều vụ việc tôi trực tiếp tham gia, người mua đã nộp đủ tiền nhưng phải chờ nhiều tháng mới được nhận tài sản. Có trường hợp phải tổ chức cưỡng chế nhiều lần mới giao được nhà. Có trường hợp sau khi giao tài sản lại phát sinh khiếu nại, tố cáo, tranh chấp hoặc bị người khác quay lại chiếm giữ. Có trường hợp tài sản bỏ trống một thời gian rồi bị tái chiếm, khiến người mua tiếp tục phải đề nghị cơ quan có thẩm quyền can thiệp.
Trên thực tế, **cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm tổ chức bán đấu giá và cưỡng chế giao tài sản theo quy định của pháp luật**. Nhưng sau khi việc cưỡng chế kết thúc, cuộc sống lại phát sinh nhiều tình huống mà pháp luật không thể dự liệu hết.
Không ít người mua phải tự thương lượng với người từng sở hữu tài sản để họ di chuyển đồ đạc, bàn giao giấy tờ, hoàn tất việc chuyển điện, nước, hoặc xử lý những mâu thuẫn phát sinh với người đang cư trú và những người có quyền lợi liên quan. Có vụ việc được giải quyết trong thiện chí, nhưng cũng có vụ việc kéo dài rất lâu vì tâm lý không chấp nhận mất tài sản của người phải thi hành án.
Đó là điều rất dễ chia sẻ ở góc độ con người. Một căn nhà nhiều khi là tài sản tích lũy cả đời, nên việc phải giao lại cho người khác luôn là cú sốc lớn đối với họ. Chính vì vậy, người mua tài sản đấu giá cần chuẩn bị tâm lý rằng ngoài hồ sơ pháp lý còn có những vấn đề về tâm lý, xã hội và ứng xử cần được giải quyết một cách khéo léo, nhân văn nhưng vẫn đúng pháp luật.
Từ thực tiễn hành nghề, tôi có một vài khuyến cáo đối với người tham gia đấu giá tài sản thi hành án dân sự:
* Không chỉ quan tâm đến giá mà phải tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý và hiện trạng tài sản.
* Trực tiếp khảo sát tài sản, tìm hiểu ai đang quản lý, sử dụng và có tranh chấp hay không.
* Chuẩn bị nguồn tài chính và dự liệu thời gian nhận tài sản có thể kéo dài.
* Đối với tài sản có giá trị lớn, nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi quyết định tham gia đấu giá.
* Sau khi được giao tài sản, cần nhanh chóng đăng ký quyền sở hữu, quản lý chặt chẽ và kịp thời yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ nếu quyền sở hữu bị xâm phạm.
Theo tôi, muốn hoạt động đấu giá tài sản thi hành án phát triển lành mạnh thì ngoài việc bảo đảm công khai, minh bạch trong quá trình đấu giá, **Nhà nước cũng cần có cơ chế bảo vệ hiệu quả hơn đối với người trúng đấu giá ngay tình**. Người dân sẽ chỉ mạnh dạn tham gia đấu giá khi họ tin rằng tài sản mua hợp pháp sẽ được pháp luật bảo vệ đến cùng.
**Mua được tài sản với giá thấp là một cơ hội. Nhưng để tài sản đó thực sự thuộc về mình, khai thác được giá trị của nó và không phải vướng vào những tranh chấp kéo dài thì cái giá phải trả về thời gian, công sức và chi phí đôi khi còn lớn hơn rất nhiều so với số tiền tiết kiệm được khi mua đấu giá.**
**Nói một cách ngắn gọn: “Giá mua có thể rẻ, nhưng để sở hữu được tài sản thì chưa chắc đã rẻ.”**
Thông tin liên hệ:
– Văn phòng luật sư Đồng Đội (Đoàn luật sư TP. Hà Nôi): P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
– Điện thoại: 0936.026.559
– Email: tranxuantien1964@gmail.com
– Website: https://dongdoilaw.vn
– Facebook: https://www.facebook.com/dongdoilaw
– Youtube: https://www.youtube.com/c/VănphòngluậtsưĐồngĐội
– Tiktok: https://www.tiktok.com/@vpls_dongdoi
